Stosunkowo częstą sytuacją, z którą spotyka się nabywca nieruchomości jest ujawnienie się jej wad fizycznych w jakiś czas po jej odbiorze. Prawne możliwości dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej zależne są w takim wypadku od tego, czy nabywcą jest konsument, czy przedsiębiorcą kupujący nieruchomość do celów związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Przed przystąpieniem do krótkiego omówienia obu reżimów odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, należy wskazać że odpowiada on względem nabywcy wyłącznie za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Innymi słowy zbywca odpowiedzialny jest za stan nieruchomości istniejący w chwili wydania jej nabywcy. Pamiętać także należy o czasowej granicy odpowiedzialności – w przypadku sprzedaży nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat. Oznacza to w praktyce, że przedmiotowa odpowiedzialność nie dotyczy wyłącznie wad stwierdzonych w trakcie odbioru nieruchomości ale także takich, które zostały wykryte we ww. okresie lat pięciu.
Oczywiście warunkiem odpowiedzialności sprzedawcy jest nadal wykazanie, że wada ta istniała w chwili wydania rzeczy. Ustawodawca rozróżnia jednakże, w tym przypadku, sytuację prawną konsumentów i przedsiębiorców. Mianowicie, w przypadku tej pierwszej grupy osób, gdy wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W przypadku sporu między deweloperem i nabywcą domniemanie to oznaczać będzie, że kupujący nie jest zobligowany do udowodnienia iż wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania mu rzeczy, a wystarczające będzie wykazanie iż wykryto ją w ciągu roku. To zatem na sprzedawcy spoczywać będzie ciężar udowodnienia, że zgłoszona usterka nie jest wadą fizyczną. Jeśli zaś kupujący wykryłby wadę już po upływie roku, to on zobowiązany byłby do udowodnienia przedmiotowej okoliczności.
Całkowicie odmiennie przedstawia się sytuacja w przypadku nabywców będących przedsiębiorcami. Nie tylko nie mogą skorzystać oni ze wskazanego domniemania ale również mają dodatkowy obowiązek dokładnego zbadania sprzedawanej rzeczy oraz niezwłocznego zawiadomienia sprzedawcy o wykrytej wadzie. W przypadku zaś, gdy wada wyszła na jaw dopiero później – powinien on zawiadomić sprzedawcę o tym fakcie niezwłocznie po stwierdzeniu wady. Termin „niezwłocznie” nie został przy tym zdefiniowany przez ustawodawcę, co stanowić może dodatkowe źródło sporów między kupującym i sprzedawcą. Wskazać bowiem należy, że w przypadku uchybienia obowiązkom zbadania rzeczy oraz niezwłocznego zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, przedsiębiorca traci uprawnienia z tytułu rękojmi. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że termin „niezwłocznie” oznacza „w zwykłym toku czynności”, „bez zbędnej zwłoki”. Chodzi zatem o poinformowanie sprzedawcy o wadzie, gdy kupujący uzyska pewność jej istnienia oraz zleci przygotowanie pisma i jego wysyłkę. W zależności od okoliczności konkretnej sprawy będzie to zatem kilka-kilkanaście dni.
W kontekście uprawnień przedsiębiorców wskazać należy również na przypadek szczególny. Mianowicie, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie nastąpi mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywać będzie na kupującym. W przypadku wszakże sprzedaży nieruchomości w umowie deweloper wskazuje, że została ona wybudowana zgodnie z przepisami prawa i normami technicznymi. Późniejsze wykrycie, że budynek nie spełnia tych wymogów kwalifikować można, jako przypadek zapewnienia kupującego, że wady nie istnieją. Korzystając zaś z zasady swobody umów możliwe jest wprowadzenie do umowy sprzedaży bardziej precyzyjnego zapewnienia sprzedawcy o braku wad sprzedawanej nieruchomości.
W przypadku umowy między przedsiębiorcami możliwe jest także umowne ograniczenie albo wyłączenie rękojmi za wady. Jeżeli wszakże wykazane by zostało, że sprzedawca wadę zataił, to tego typu ograniczenie lub wyłączenie byłoby bezskuteczne względem nabywcy. Mimo zatem umownego wyłączenia rękojmi, kupujący mógłby z niej korzystać.
Klauzula podstępnego zatajenia wady ma obecnie znaczenie głównie w obrocie profesjonalnym. Wynika to z faktu, że ustawodawca wprowadził ww. domniemanie na korzyść konsumentów, a także wydłużył okres przedawnienia się roszczeń z rękojmi dla tej kategorii podmiotów. Co do zasady bowiem, roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedawniają się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli wszakże kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu pięcioletniego liczonego od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Na zakończenie zwrócę jeszcze uwagę, że po wygaśnięciu uprawnień z tytułu rękojmi nabywca (przedsiębiorca oraz konsument) mogą dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych. W szczególności zaś z tytułu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera (zob. art. 471 i n k.c). W przypadku takim deweloper odpowiadałby tylko w przypadku stwierdzenia jego winy. Wszakże okres przedawnienia tego roszczenia względem konsumentów to aż 10 lat (3 lata dla przedsiębiorców).
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
