Przez okres aż 25 miesięcy obowiązywał w Polsce zakaz wykonywania eksmisji lokatorów. Tyczył on się zarówno tych, względem których wydano wyrok eksmisyjny, jak i najemców najmu okazjonalnego. W kwietniu 2022 roku uchylono przepis tarczy antycovidowej, który wprowadzał przedmiotowy zakaz.
Czy to jednak oznacza w praktyce dla najemców? Odpowiedź na to pytanie zależy od kilku czynników. Najemców zaś możemy podzielić na grupy, dla każdej z nich skutki przywrócenia eksmisji będą inne.
1. Lokatorzy z wyrokiem eksmisyjnym
Kategorią najemców, których najbardziej dotyczy omawiana zmiana, są osoby względem których wydano już wyrok eksmisyjny. Wyjaśnić bowiem należy, że sam zakaz wykonywania orzeczonych eksmisji nie wpływał na możliwość prowadzenia postępowań sądowych, a nawet wydawania wyroków o eksmisji. Wyroki te nie mogły być jedynie czasowo wykonywane.
Co do zasady w Polsce obowiązuje zakaz tzw. eksmisji na bruk. Aby zatem komornik sądowy mógł wykonać orzeczenie o eksmisji, gmina w której zamieszkuje dany lokator, musi wskazać lokal socjalny, do którego eksmisja ma nastąpić. Do tego czasu, mimo wyroku oraz mino faktycznej możliwości przeprowadzenia eksmisji, nie zostanie ona wykonana.
Właściciel nieruchomości zajmowanej przez lokatora czekającego na eksmisję, o ile lokator ten nie opłaca czynszu, może w takim przypadku domagać się odszkodowania od gminy. Do eksmisji nie dochodzi bowiem z przyczyny zależnej od niej, tj. nie wskazania lokalu socjalnego. Należy mieć świadomość, że przez okres obowiązywania zakazu eksmisji wydano wiele wyroków w tym przedmiocie. Przez pierwsze miesiące po zniesieniu zakazu mogą zatem istnieć trudności ze wskazaniem lokalu socjalnego.
2. Lokatorzy, którzy utracili tytuł do lokalu
Osoby takie, jeśli nadal zajmują nieruchomość bezumownie i nie opuszczą jej dobrowolnie, muszą się liczyć z pozwem właściciela o eksmisję. Od złożenia pozwu, do eksmisji mija zazwyczaj co najmniej rok. Na okres ten składa się: oczekiwanie na rozpoznanie sprawy, procedowanie przez sąd, oczekiwanie na wskazanie lokalu socjalnego, oczekiwanie na przeprowadzenie eksmisji przez komornika. Co więcej, wyrok sądu I instancji nie jest prawomocny i przysługuje od niego apelacja. Oczekiwanie na jej rozpoznanie to zazwyczaj okres od 6 do nawet 12 kolejnych miesięcy.
Najemcy, którzy zdecydują się na pozostaje w lokalu, co prawda zyskają nieco czasu ale obciążać ich będą dodatkowe koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego.
3. Najem okazjonalny
Cechą charakterystyczną tego rodzaju umowy jest złożenie przez najemcą notarialnego oświadczenia o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji z zajmowanego lokalu oraz wskazanie adresu, pod który eksmisja ta ma nastąpić.
Wynajmujący, gdy umowa najmu wygaśnie, a lokator nie opuści nieruchomości, nie musi występować z pozwem o eksmisję. Powinien jednak złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu otrzymanego od najemcy. Na nadanie klauzuli oczekuje się z reguły kilka tygodni. Dysponując aktem notarialnym zaopatrzonym w przedmiotową klauzulę, właściciel może od razu udać się do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji. Ta wykonywana jest do nieruchomości, której adres wskazał lokator.
4. Zakazy eksmisji
Niezależnie od powyższych uwag, istnieje grupa osób która nie podlega eksmisji. Należą do nich:
kobiety w ciąży,
osoby małoletnie,
osoby niepełnosprawne,
osoby ubezwłasnowolnione wraz z osobami sprawującymi nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkujące,
obłożnie chorych,
emeryci i renciści.
Z drugiej wszakże strony istnieje też grupa przypadków, w których możliwe jest przeprowadzenie eksmisji „na bruk”. Tyczy się to: osób stosujących przemoc w rodzinie, osób rażąco lub uporczywie wykraczających przeciwko porządkowi domowemu albo przez niewłaściwe zachowanie czyniących uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, a także osób zajmujących nieruchomość bez tytułu prawnego.
Reasumując, samo zniesienie zakazu eksmisji z pewnością polepsza sytuację wynajmujących. Nie oznacza to wszakże, iż w jednakowy sposób oddziałuje na sytuację prawną najemców.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
