Na początku 2023 roku głośno było o rządowych planach na ujednolicenie praw do nieruchomości spółdzielczych. Podobnie, jak w przypadku likwidacji użytkowania wieczystego, prawa te miały stopniowo zanikać przechodząc w pełną własność nieruchomości. Prace te jednakże zarzucono, tym samym na rynku nadal pozostaje szereg ogłoszeń dotyczących praw spółdzielczych. Czy warto się nimi interesować? I czym różnią się one od prawa własności? Tego dowiesz się z naszego artykułu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że jego właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Osoba, której przysługuje ww. prawo, może korzystać z nieruchomości na zasadach zbliżonych do właścicielskich. Nie może wszakże swobodnie decydować o takich kwestiach, jak chociażby: wynajęcie mieszkania, prowadzenie w nim działalności gospodarczej, itp. Ponadto, uiszcza dodatkowe opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednak dziedziczne i zbywalne. W praktyce jego cena rynkowa jest o około 20% mniejsza, aniżeli lokalu, do którego sprzedawca posiada prawo własności.
Prawo spółdzielcze własnościowe można przekształcić w pełną własność. Nie jest to jednak procedura szybka i tania. Rozpoczyna się złożeniem wniosku do spółdzielni mieszkaniowej. Następnie spółdzielnia określa wysokość kosztów związanych z budową lokalu (domu), jaką należy jej spłacić w związku z przekształceniem. To największa niewiadoma w zakresie tej procedury. Koszty te są bowiem bardzo różne i zależą od wielu czynników. Przyszły właściciel musi się liczyć również z kosztami opłat notarialnych i sądowych.
Decydując się na zakup takiego prawa spółdzielczego, z jednej strony wykładamy znacznie mniejszą kwotę, z drugiej musimy liczyć się z pewnymi niedogodnościami, które nie występują przy mieszkaniach własnościowych.
Przeglądając ogłoszenia powinniśmy rozróżniać jeszcze inne konfiguracje lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Unikać należy praw spółdzielczych lokatorskich. Prawo to jest bowiem zbliżone do najmu i nie jest zbywalne, nie podlega także dziedziczeniu. Ewentualna umowa z lokatorem nie pozwoli zatem na nabycie praw do lokalu. Lokale w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe mogą być także objęte pełną własnością ich nabywców. W takim przypadku spółdzielnia mieszkaniowa występuje wyłącznie w roli zarządcy nieruchomości. Prawo do takiego lokalu niczym nie różni się od prawa własności lokali położonych w innych wspólnotach mieszkaniowych.
Reasumując, wśród ogłoszeń lokali dostępnych na rynku wtórnym, nadal odnajdziemy prawa spółdzielcze do nieruchomości. Wyróżniają się one przeważnie niższą ceną od mieszkań będących pełną własnością sprzedawców. Warto zatem dokładnie czytać treść ogłoszeń, tak aby decyzja o zakupie prawa spółdzielczego była przemyślana.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
