Co prawda same świadectwa charakterystyki energetycznej nie są niczym nowym, w systemie prawnym funkcjonują bowiem od 2009 roku, jednak ich rola w 2023 roku ponownie wzrośnie, a za brak świadectwa grozić będzie grzywna do 5.000 zł.
Obecnie strony transakcji na rynku nieruchomości mogą bowiem przystać na brak takiego świadectwa i w związku z tym nie ponieść żadnych konsekwencji. Co więcej, świadectwa charakterystyki energetycznej obligatoryjne są wyłącznie dla budynków oddanych do użytkowania od 2009 roku. Obie te zasady od 28 kwietnia 2023 roku nie będą już aktualne, wszystko za sprawą nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz prawa budowlanego uchwalonej przez parlament w dniu 07 października 2022 roku i ogłoszonej w dniu 27 października 2022 roku (wchodzi ona w życie po upływie 6 miesięcy od ogłoszenia).
Najważniejszą ze wprowadzanych zmian jest oczywiście konieczność, nie tylko posiadania, ale także przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy nieruchomości (przekazywany będzie oryginał świadectwa), a także jego najemcy lub dzierżawcy (przekazaniu podlega kopia świadectwa). Co więcej, przy umowach sprzedaży nieruchomości notariusze zostali zobligowani do odnotowywania w treści aktu notarialnego, czy świadectwo zostało przekazane nabywcy. Jeśli nie będzie miało to miejsca, notariusz umieści w akcie notarialnym stosowne pouczenie o obowiązku jego przekazania oraz karze grzywny za jego niewykonanie. W ustawie postanowiono również, że ani nabywca, ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Obowiązek posiadania ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej obciążać będzie właścicieli wszystkich nieruchomości, niezależnie od daty ich powstania. Właściciele budynków i lokali powstałych przed 2009 rokiem będą musieli zatem postarać się również o uzyskanie takiego świadectwa. Przedmiotowy obowiązek dotyczy przy tym nie tylko właścicieli nieruchomości budynkowych ale także ich samodzielnych części, czyli również lokali. Nowelizacja wskazuje ponadto wprost, że obowiązkiem tym objęci zostali nie tylko właściciele nieruchomości ale także osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Zaskakiwać może zwłaszcza rozszerzenie katalogu na ostatnią kategorię osób. Prawu lokatorskiemu jest bowiem znacznie bliżej do najmu, aniżeli prawa własności.
Można zapytać, co z lokalami położonymi w budynkach mieszkalnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie mieszkaniowe. W tym przypadku, zarządca nieruchomości budynkowej musi sporządzić odrębne świadectwo dla budynku. Za brak świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa mogą otrzymać grzywnę.
Co więcej, na zarządcy ciążyć będzie również obowiązek przekazania kopi świadectwa charakterystyki energetycznej budynku właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.
Odnośnie zaś samej grzywny, to wynika ona ze znowelizowanego przepisu art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Ustawa ta nie określa wysokości grzywny, a zatem stosuje się ogólne przepisy Kodeksu wykroczeń. Zgodnie z nim zaś, maksymalna kara grzywny może wynieść 5.000 zł. Dotyczy to grzywny zarówno dla właścicieli mieszkań, jak i wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
