Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami funkcjonuje na rynku już ponad 20 lat. I chociaż mogłoby się wydawać, że umowy pośrednictwa nie budzą już większych wątpliwości, to pewne rzeczy nadal są sporne. Jedną z nich jest sam charakter umowy pośrednictwa. W tym miejscu wyjaśnić należy, że wyróżnia się trzy główne typy umów:
umowy starannego działania, w których usługodawca zobowiązuje się do dochowania należytej staranności, jednakże nie gwarantuje osiągnięcia określonego efektu. Przykładem może być prawnik prowadzący proces sądowy, trener przeprowadzający szkolenie, czy makler giełdowy obracający akcjami. We wszystkich tych przypadkach efekt działań zleceniobiorcy zależy od wielu czynników często niezależnych od nakładu jego pracy,
umowy rezultatu – w tym przypadku nasz kontrahent zobowiązuje się do osiągnięcia precyzyjnie określonego efektu. Umowy tego rodzaju to zatem przede wszystkim umowy o dzieło, w których przedmiot jest skonkretyzowany w umowie stron,
umowy mieszane – posiadają cechy obu ww. rodzajów umów. Najczęściej usługodawca zobowiązany jest do starannego działania, jednakże strony dodatkowo postanawiają, że otrzyma wynagrodzenie dopiero, gdy osiągnie założony efekt.
Jak zatem skategoryzować umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Paradoksalnie nie jest to takie proste. Z jednej bowiem strony duża część umów tego typu zakłada, iż wynagrodzeniem pośrednika jest prowizja od uzyskanej ceny sprzedaży. To zbliżą tą umowę do umów rezultatu – gdy nie dochodzi do transakcji, to pośrednik nie uzyskuje prawa do wynagrodzenia.
Z drugiej wszakże strony, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby określonych umów mających za przedmiot nieruchomości (zob. art. 179b). Pośrednik zatem ma jedynie wykonywać zadania „zmierzające do zawarcia umowy”. Jest to o tyle zrozumiałe, że drugą stroną takiej umowy nie jest pośrednik, a jedynie znaleziony przez niego klient. Ta cecha umowy pośrednictwa zbliża ją z kolei do umów starannego działania.
Aby rozstrzygnąć poruszoną na wstępie kwestię należy zatem sięgnąć głębiej do ww. ustawy. W kolejnym jej artykule przeczytamy, iż zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa (zob. art. 180). Jest to bardzo ważna wskazówka w poszukiwaniu odpowiedzi na zadane pytanie. Przyjąć bowiem należy, że – co do zasady – umowa pośrednictwa może być umową starannego działania, o ile strony nie umówią się inaczej. A, że w praktyce obrotu gospodarczego, strony najczęściej umawiają się inaczej, tj. uzależniają wynagrodzenie pośrednika od zawarcia określonej umowy, to finalnie umowę pośrednictwa należy uznać za umowę o mieszanym charakterze.
Tym samym, to od jej stron zależało będzie ukształtowanie przesłanek pozwalających na stwierdzenie, że umowa została wykonana, a pośrednikowi należy się wynagrodzenie. Prócz prowizji od ceny transakcyjnej, strony mogą się bowiem umówić np. na miesięczny ryczałt za podejmowanie czynności pośrednictwa opisanych w umowie. W tym drugim przypadku umowa będzie umową starannego działania. Wypłata wynagrodzenia nie będzie bowiem zależała od osiągnięcia konkretnego rezultatu.
Reasumując, ustawodawca pozostawił stronom umowy pośrednictwa dużą swobodę w formułowaniu jej postanowień. Jej strony nie muszą się zatem każdorazowo umawiać na prowizję płatną po przeprowadzeniu określonej transakcji. Mogą również wybrać inny model wzajemnego rozliczania się.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
