Faktyczny podział nieruchomości wspólnej poprzez przydział jej poszczególnych części do wyłącznego użytku poszczególnym współwłaścicielom (łac. quoad usum), jest coraz częściej spotykaną konstrukcją prawną. Wykorzystuje go się przykładowo przy przydzielaniu miejsc postojowych w hali garażowej, a także do wydzielenia przydomowych ogródków. Na znaczeniu zyskuje on zaś, gdy nieruchomość gruntowa zabudowana zostaje czy to domem bliźniaczym, czy też domami w zabudowie szeregowej. W tego typu przypadkach, bowiem często nieruchomość gruntowa stanowi przedmiot współwłasności. Umowa quoad usum pozwala zatem na przydzielenie każdemu ze współwłaścicieli określonych części działki z przeznaczeniem do wyłącznego korzystania przez nich.
Co daje taka umowa? Wprowadza ona faktyczny podział nieruchomości, który wszakże należy odróżnić od podziału prawnego. Formalnie bowiem dana nieruchomość nadal pozostaje przedmiotem współwłasności, zmianie ulegają jedynie zasady jej zagospodarowania. Z części działki przydzielonej jednemu ze współwłaścicieli, pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać. Tworzy to zatem surogat wyłącznego władztwa nad nieruchomością. Przy jednoczesnym braku konieczności dokonywania kosztownego podziału nieruchomości wspólnej.
Podział nieruchomości quoad usum nie wymaga przy tym formy aktu notarialnego, jedynie gdy ma on zostać uwidoczniony w księdze wieczystej należy zadbać o notarialne poświadczenie podpisów. W innych przypadkach wystarczy zwykła forma pisemna. Należy jedynie pamiętać o tym, że na tego typu umowę muszą zgodzić się wszyscy aktualni współwłaściciele, co jest istotne zwłaszcza w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli konsensus taki nie zostanie osiągnięty, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii przez sąd.
Wróćmy jednakże na grunt uprawnień współwłaściciela do części działki przydzielonej mu na mocy takiej umowy. Fakt, że nie znosi ona współwłasności przesądza o tym, że – co do zasady – użytkownik taki może dokonywać na owym fragmencie nieruchomości wspólnej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jedynie czynności zwykłego zarządu. Inne działania wymagają zaś zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądowego.
W tak przedstawionym stanie faktycznym i prawnym zadań należy zatem pytanie, czy współwłaściciel legitymujący się prawem z umowy quoad usum może samodzielnie zagospodarować przydzielony mu fragment działki poprzez postanowienie na nim obiektu budowlanego wymagającego pozwolenia na budowę? Wbrew pozorom nie musi tu chodzić o odrębny budynek, a przykładowo o altanę, czy też dostawienie drewnianego balkonu do już istniejących zabudowań.
Okazuje się, że odpowiedź nie jest jednoznaczna, a sądy administracyjne rozstrzygające odwołania od decyzji organów architektoniczno-budowlanych nie wypracowały w pełni jednolitej linii orzeczniczej. W myśl natomiast najpopularniejszego poglądu: określenie quoad usum czyli do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej nie znosi współwłasności, ma charakter tymczasowy i w razie zmiany stosunków może być zmienione zarówno umową stron jak i orzeczeniem Sądu. Z tych względów podział do wyłącznego korzystania przez współwłaścicieli wydzielonych części przedmiotu współwłasności dokonany nawet przez Sąd nie stanowi prawa dysponowania nieruchomością w celach budowlanych chyba, że w umowie lub orzeczeniu takie uprawnienie jest zawarte (zob. np. wyrok NSA z 28.07.1998 r., IV SA 2429/97, wyrok NSA z 20.04.2016 r., II OSK 1975/14).
Reasumując, decydując się na dokonanie faktycznego podziału nieruchomości gruntowej do korzystania warto zadbać aby w umowie, bądź orzeczeniu sądu wydanym na wniosek części współwłaścicieli, znalazł się zapis mówiący o tym, że poszczególni współwłaściciele uprawnieni są – w granicach przydzielonych im części nieruchomości – do dysponowania nimi na cele budowlane.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzjący Pepper House
