Ceny mieszkań w najbliższym czasie będą stabilne lub lekko rosnące. W długiej perspektywie podwyżki stóp procentowych i demografia będą wywierać presję na obniżki, ale regulacje oraz wzrost gospodarczy i wzrost dochodów mogą te efekty niwelować – ocenia prof. Jacek Łaszek z NBP.
ObserwatorFinansowy.pl: Kto dziś – demograficznie rzecz biorąc – kupuje mieszkania w Polsce? Wyż powojenny swoje M3 już ma, wyż lat 80 ma kredyty, a w 2014 roku udzielono jednak 174 tys. nowych umów kredytowych. Komu?
Prof. Jacek Łaszek: Chcemy zrobić badanie kim są nabywcy. Na razie tylko się domyślamy po rozmowach z agencjami pośrednictwa nieruchomości i deweloperami. Wyż demograficzny był ważnym czynnikiem, ale nie oznacza to, że gdy on nie kupuje to żadne mieszkanie się nie sprzedaje. Rynek mieszkaniowy jest pochodną całej gospodarki i zawsze jest jakiś popyt związany powstawaniem nowych miejsc pracy w dużych miastach i np. z wymianą mniejszych mieszkań na większe lub o lepszym standardzie. Do tego dochodzi jeszcze motyw inwestycyjny, który akurat teraz dominuje. Przy niskich stopach procentowych coraz więcej osób uznaje, że ich kapitał lepiej przechowa mieszkanie na wynajem niż lokata w banku.
Tyle, że za rok, dwa zaczną się podwyżki stóp i oprocentowanie lokat będzie rosło, a ceny mieszkań uzależnione od dostępności kredytu – powinny spadać.
To naturalny cykl. Pamiętajmy jednak, że rynek mieszkaniowy jest ociężały i podwyżki stóp nie wpływają na niego natychmiast. W dodatku przy braku rynku najmu z prawdziwego zdarzenia czynsze długo utrzymują się na stabilnym poziomie. Zresztą nawet przy spadkach cen mieszkania w dobrych lokalizacjach mogą tracić na wartości mniej od rynku. Jeśli najem potraktować długoterminowo to nie musi to być taki zły interes. W ramach ciekawostki powiem panu, że słyszałem nawet o pojedynczych przypadkach klientów ze Wschodu – z Rosji i Ukrainy, którzy kupują mieszkania w Warszawie i Elblągu.
Warszawa będzie Londynem dla biedniejszych wschodnich oligarchów?
To za daleko idąca teza. Zjawisko nie jest masowe, a mieszkania, które kupują ci klienci są skromne i w razie czego łatwo je upłynnić. Wydaje się, że to forma zabezpieczenia przed niepewną sytuacją w ich krajach.
Klienci ze Wschodu nie zastąpią chyba „brakujących” Polaków. W 2007 roku, gdy mieszkania były najdroższe, 25 latków w Polsce było 658 tysięcy, teraz jest 543 tysiące, w 2020 roku będzie tylko 434 tysiące i czym dalej tym gorzej. Dodatkowo wyż powojenny będzie mieszkania zwalniał.
To prawda. Ciężko jednak przewidzieć jak duży będzie to miało wpływ na ceny. Jak już wspomniałem to jest rynek mało elastyczny, nie reagujący natychmiastowo na zmiany popytu i podaży. Zdarzają się takie sytuacje, że ceny powinny spadać, ale tak się nie dzieje, bo sprzedawcy nie przyjmują tego do wiadomości, albo wręcz ceny podnoszą. Spada wtedy liczba transakcji i po jakimś czasie dostosowanie przyjmuje postać dramatyczną – jakiegoś krachu. Na elastycznych rynkach takie rzeczy się nie dzieją.
To jest bazowy scenariusz?
Nie. Mam nadzieję, że spektakularnych spadków, ale i nadmiernych wzrostów uda się uniknąć. Wydaje mi się, że lekcja z kredytami frankowymi wiele dała zarówno bankom jak i nabywcom.
Jak zatem będą kształtowały się ceny mieszkań w przyszłości?
Powinny powoli rosnąć wraz ze wzrostem PKB. Szczególnie w dużych miastach, gdzie są miejsca pracy. Z drugiej strony w takich rejonach jak np. Podkarpacie gdzie nie wytwarza się zbyt wiele popyt będzie ograniczony tylko do nieruchomości turystycznych.
„Gdyby nie widmo ustawy deweloperskiej, przed którą deweloperzy zabezpieczają się, gromadząc nowe projekty i spory nawis niesprzedanych mieszkań z poprzedniego okresu, mielibyśmy już zauważalne wzrosty cen, a tak są one w zasadzie stabilne” – pisał Pan w jednym z artykułów.
Tak. To elementarz z podręcznika ekonomii. Gdy stopy procentowe są niskie przez dłuższy czas to coraz więcej ludzi stać na kupno mieszkania i przy niezmienionej ich ilości ceny powinny rosnąć. Tyle, że deweloperzy budują dużo na zapas, więc ceny nie rosną, a robią tak żeby przez dwa-trzy lata po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej mieć jeszcze zapas mieszkań zbudowanych według „starej ustawy”.
Co zmieni nowa ustawa?
Jej założenia są szczytne i cywilizujące rynek, ale większe bezpieczeństwo będzie też więcej kosztować. Mam na myśli wprowadzenie pełnych rachunków powierniczych. Teraz obowiązują rachunki powiernicze częściowe – klient wpłaca pieniądze do banku, a bank wypłaca je deweloperowi w miarę postępów prac. Nie wyklucza to jednak bankructwa dewelopera w wyjątkowo niesprzyjających okolicznościach. Na rachunku zamkniętym deweloper miałby dostęp do pieniędzy klienta tylko po ukończeniu inwestycji, a bieżącą obsługę finansową zapewniałby bank w formie kredytu. To niesie ze sobą spore konsekwencje. Bank miałby pełną kontrolę nad deweloperem – nad jego wpłatami i wypłatami, a także polityką sprzedażową. Bank mógłby np. odmówić sprzedaży jakiegoś mieszkania z rabatem, bo byłoby to niezgodne z założeniami biznesplanu.
To sporo dodatkowej pracy dla banków
Zgadza się. Konsekwencje będą takie, że banki będą chciały rozmawiać tylko z dużymi deweloperami, a ci mniejsi będą mieli problem. Jeśli znikną z rynku i spadnie konkurencja, to znowu – zgodnie z prawami ekonomii – powinno to wpłynąć na wzrost cen.
Będę pytał z uporem maniaka – to mieszkania w najbliższych latach podrożeją czy potanieją?
Uczciwa odpowiedź jest taka, że nie wiadomo. Opracowaliśmy model dla warszawskiego rynku pierwotnego i wynika z niego, że do końca 2016 roku czekają nas lekkie wzrosty, ale model jak to model nie musi się sprawdzić. Ma pan rację, że wzrost stóp, a w długiej perspektywie demografia będą wywierać presję na obniżki, z drugiej strony wspomniane regulacje oraz wzrost gospodarczy i wzrost dochodów ludności mogą te efekty niwelować. Pamiętajmy, że po wyborach czeka nas też zmiana rządu, a nowy rząd oznacza zwykle nową politykę gospodarczą, w tym mieszkaniową, może będą kolejne zmiany w Mdm? Tych czynników jest za dużo do przewidzenia, a dodajmy do tego zupełnie nieprzewidywalną już psychologię. Deweloperzy podejmując decyzję o cenach patrzą przecież na klientów, na siebie nawzajem, na polityków.
Zatem inaczej: czy opłaca się brać kredyt hipoteczny „pod korek” gdy stopy procentowe są tak niskie jak teraz?
Nie ma uniwersalnych rad, bo każdy ma inną sytuację. Jeśli ktoś jest młodym menadżerem, jego żona ma świetną pracę, dzieci są odchowane i jest majątek rezerwowy to może sobie pozwolić na więcej niż rodzina, która dostała kredyt tylko dlatego, że stopy są teraz niskie, bo już przy ciut wyższych nie miałaby zdolności kredytowej. Dla nich każdy wzrost stóp może oznaczać ratę o 100-150 złotych wyższą i to trzeba planować w domowym budżecie.
Po „frankowiczach” możemy mieć po długim okresie niskich stóp problem ze „złotówkowiczami”?
Chyba nie, bo większość ludzi zdaje sobie sprawę z tego jak wyższe stopy wpływają na wysokość rat. Oczywiście nigdy nie dość tłumaczenia, że gospodarką rządzą cykle. To, że stopy są niskie teraz nie oznacza, że tak będzie zawsze. Stopy się zmieniają, a podczas 30 letniego czasu trwania przeciętnego kredytu takich cykli podwyżek i obniżek będzie kilka. Do tego dochodzi ryzyko polityczne – można sobie wyobrazić, że do władzy w jakiejś nieokreślonej przyszłości dochodzą nieodpowiedzialny politycy, którzy pogłębiają deficyt budżetowy, emitują pieniądz i mamy wtedy wysoką inflację, na którą odpowiedzią muszą być też wysokie stopy procentowe, nawet kilkunastoprocentowe. Takie stopy wysadziłyby w powietrze rynek nieruchomości. Wzrost rat kredytów i spadek wartości mieszkań byłby po prostu za duży.
Na razie stopy są najniższe w historii, a na rynek wpływa program MdM. Jak pan ocenia zmiany, które zaszły w nim od 1 września?
Umiarkowanie pozytywnie, ale nie jestem wielkim zwolennikiem tego programu. Jego poprzednia wersja była po prostu wspieraniem z publicznych pieniędzy deweloperów i ich klientów – głównie zamożnych singli. Dobrze, że teraz uwzględniono rynek wtórny, szkoda że z niższym limitem niż pierwotny. Nadal nie liczą się jednak dochody gospodarstw domowych, a przyjęcie wartości odtworzeniowej jako podstawy może zdestabilizować wiele lokalnych rynków. Może się dziać wiele dziwnych rzeczy jeśli limit MdM jest aż o 19 proc. wyższy niż średnie ceny w Olsztynie i aż o 13 proc. niższy niż średnie ceny we Wrocławiu i prawie 11 proc. niższy niż ceny w Warszawie.
Możliwe, że ceny spadną o ponad 10 proc. żeby dostosować się do tego limitu?
Będziemy to badać, ale na pierwszy rzut oka wydaje się, że ceny mogą spaść w najtańszych lokalizacjach w dużych miastach, tam gdzie do tego limitu jest najbliżej. W centrach mieszkania są sporo droższe od średniej i tam Mdm niewiele zmieni.
Dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH, pracownik departamentu stabilności finansowej NBP. Wraz z zespołem przygotowuje kwartalne i roczne raporty o rynku nieruchomości.
