Liczba możliwości dostępnych dla osoby poszukującej lokum do wynajęcia jest obecnie wyjątkowo szeroka. Co chwila pojawiają się nowe rozwiązania, tradycyjne zaś nie tracą na popularności. Chociaż wynajem poszczególnych pomieszczeń w lokalu mieszkalnym znany jest od lat, a pokoje wynajmowane są zwłaszcza studentom, bądź pracownikom tymczasowym albo turystom, to od pewnego czasu przybiera nieco inny wymiar. Właściciele lokali coraz chętniej wynajmują całe mieszkanie tzw. operatorowi. Podmiot ten ma zapewnić właścicielowi stały przychód, w zamian uzyskuje znaczną swobodę w doborze faktycznych użytkowników nieruchomości, a także zakresu najmu.
Od strony prawnej konstrukcja ta opiera się na łańcuszku kilku umów. Pierwsza z nich to umowa najmu zawierana pomiędzy właścicielem mieszkania a operatorem. Kolejne, to umowy podnajmu poszczególnych pokoi w lokalu. Umowy te zawiera operator-najemca z podnajemcami. Prawo nie zabrania bowiem, aby przedmiotem najmu, bądź podnajmu był cały lokal mieszkalny.
Decydując się na tego typu rozwiązanie należy mieć na względzie zarówno zadbanie o zawarcie w umowie najmu odpowiednich klauzul, a także jego konsekwencje podatkowe. W odniesieniu do treści umowy najmu kluczowy będzie zapis zezwalający na podnajem lokalu, bądź jego części. Zgodnie bowiem z przepisem art. 6882 Kodeksu cywilnego, podnajem lokalu mieszkalnego wymaga zgody właściciela. Umowa tego typu powinna również rozstrzygać takie kwestie, jak:
sposób obliczania wynagrodzenia należnego właścicielowi – na rynku funkcjonuje w tym zakresie kilka modeli. Pierwszy z nich zakłada stałe miesięczne wynagrodzenie (czynsz) wypłacany właścicielowi. Inne zaś uzależnia owo wynagrodzenie od faktycznego „obłożenia” poszczególnych pokoi. Jeśli zatem pokój stoi pusty, to właściciel nie otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenia,
obowiązek utrzymania nieruchomości, w szczególności przeprowadzanie napraw i remontów obciążających wynajmującego. Przy rozdrobionym wynajmie poszczególnych pokoi liczba użytkowników lokalu wzrasta, a przez to i zużywalność elementów wykończenia. W niektórych umowach przyjmuje się, że operator zapewnia stosowne naprawy w imieniu właściciela. Niekiedy operator przejmuje do wykonania wszystkie obowiązki wynajmującego, a rola tego ostatniego sprowadza się tylko do przekazania nieruchomości i czerpania z niej uzgodnionych przychodów,
wypowiedzenie umowy – operator nie jest bezpośrednim użytkownikiem lokalu, a zatem odpowiedniego dostosowania wymagają przesłanki wypowiedzenia umowy najmu. Wśród nich powinno znaleźć się uchybienie obowiązkom wskazanym w poprzednim punkcie,
jeżeli lokal położony jest w atrakcyjnej turystycznie miejscowości warto zastanowić się, czy nie przewidzieć w umowie zapisu pozwalającego na korzystanie z nieruchomości przez właściciela na własne potrzeby, przez okres kilku tygodni w roku,
umowa powinna przewidywać także stosowne zgody na wystawienie oferty podnajmu nieruchomości przez operatora, a także ewentualne wykorzystywanie jej w celach reklamowych.
Wynajem tego typu, o ile nie obejmuje większej ilości lokali mieszkalnych i nie stanowi głównej formy działalności zarobkowej właściciela, nie powinien być kwalifikowany jako prowadzenie działalności gospodarczej. To zaś pozwala na skorzystanie z opodatkowania czynszu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Niestety wynajem taki nie spełnia kryterium wynajmu na cele mieszkaniowe. Usługi polegające na zapewnieniu krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym oraz zakwaterowaniu na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób kwalifikowane jest, jako „usługi związane z zakwaterowaniem”, nie zaś zwolniony od tego podatku „wynajem na cele mieszkaniowe”. Stąd też nie korzysta on ze zwolnienia przedmiotowego w podatku od towarów i usług. Niemniej, zdecydowana większość wynajmujących może skorzystać ze zwolnienia kwotowego. Od podatku od towarów i usług zwolnione są bowiem osoby, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku VAT. W przypadku zaś, gdyby dana osoba nie korzystała z tego zwolnienia, to i tak może znaleźć zastosowanie obniżona 8% stawka tego podatku. Stosuje się ją bowiem do wszystkich usług związanych z zakwaterowaniem.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
