Począwszy od 24 września 2024 roku gminy uchwalać mogą plany ogólne zagospodarowania przestrzennego. Od dnia 01 stycznia 2026 roku każda gmina w kraju zobligowana będzie do posiadania takiego aktu prawa miejscowego. Z uwagi na fakt, że dokument ten posiadać będzie niebagatelne znaczenie dla budownictwa w gminie i to zarówno indywidualnego, jak i komercyjnego, warto zaznajomić się z najważniejszymi zagadnieniami w nim związanymi.
Plan ogólny gminy będzie aktem planowania przestrzennego umiejscowionym pomiędzy studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy a miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny, inaczej aniżeli studium, będzie aktem prawa miejscowego. Dzięki temu stanowić będzie podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Z mocy wyraźnego przepisu ustawy, nie będzie mógł stanowić podstawy do wydania innych decyzji, w tym o pozwoleniu na budowę (art. 13a ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Drugą kwestią związaną z przyznaniem planowi ogólnemu statusu aktu prawa miejscowego jest możliwość wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego na ten dokument, podobnie jak obecnie jest to możliwe względem planów miejscowych.
Plan ogólny będzie miał za zadanie określenie, przede wszystkim, stref urbanistycznych oraz gminnych standardów urbanistycznych. W wykonaniu pierwszego z obowiązków, obszar gminy będzie mógł zostać podzielony aż na 13 różnych stref. Przykładowo:
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną – symbol literowy – SW,
- strefa usługowa – SU,
- strefa handlu wielkopowierzchniowego – SH,
- strefa produkcji rolnej – SR,
- strefa zieleni i rekreacji – SN.
Druga grupa postanowień planu ogólnego gminy regulować będzie gminne standardy urbanistyczne. Dotyczyć one będą takich zagadnień, jak: maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, itp. Wskaźniki te będą określane dla poszczególnych stref planu ogólnego.
Chociaż ustawa nie nakłada takiego obowiązku, to jednak jednym z kluczowych elementów planów ogólnych może okazać się wyznaczanie w nich obszarów uzupełnienia zabudowy. Będą to tereny, na których możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Poza tymi obszarami organy nie będą do tego uprawnione. Co ważne, nowelizacja omawianej ustawy określiła ważność decyzji o warunkach zabudowy na 5 lat. Obszary uzupełnienia zabudowy nie będą obejmowały terenów objętych planami miejscowymi. Dlatego też właściciele gruntów nimi objętych uprawnieni będą do starania się o wydanie pozwolenia na budowę na dotychczasowych zasadach.
Docelowo plan ogólny powinien objąć obszar całej gminy stanowiąc podstawę do uchwalania bardziej szczegółowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Plany miejscowe nie będą mogły być zatem sprzeczne z planami ogólnymi, będą je natomiast uzupełniać i uszczegóławiać.
Na zakończenie należy wspomnieć, że wdrożenie instytucji planów ogólnych stanowi jeden z tzw. kroków milowych mających umożliwić wypłatę Polsce środków z Krajowego Planu Odbudowy. Należy zatem liczyć się z dążeniem do wypełnienia tego zobowiązania. Niemniej, w Sejmie procedowana jest nowelizacja zakładająca przesunięcie terminu wejścia w życie ustawy o jeden rok. Dotychczas ustawa ta nie została jednakże uchwalona.
Autor: Piotr Zwoliński – Współzałożyciel i Dyrektor Zarządzający Pepper House, inwestor, z rynkiem nieruchomości związany od 2008 r.
