W umowach deweloperskich, a także w umowach przedwstępnych sprzedaży zdarzają się zapisy, w myśl których kupująca wyraża zgodę na wykreślenie roszczenia i udziela sprzedającemu nieodwołalnego pełnomocnictwa do wykreślenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, w przypadku odstąpienia od zawarcia niniejszej umowy przez sprzedającego z przyczyn leżących po stronie kupującej w szczególności braku zapłaty części ceny sprzedaży w ratach i terminach określonych w niniejszej umowie lub w każdym przypadku odstąpienia od umowy przez kupującą. Pojawia się pytanie o ważność tego typu postanowień w umowach zawieranych z konsumentami.
Okazuje się bowiem, że w niektórych przypadkach zapisy o zbliżonej treści mogłyby zostać uznane za wiążące. Zależne to będzie od przyczyn wygaśnięcia umowy, dla których przedmiotowa zgoda i pełnomocnictwo zostały udzielone. Mianowicie, jeżeli od umowy deweloperskiej odstępuje kupujący, to jego oświadczenie woli będzie skuteczne tylko, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone co najmniej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Natomiast, gdy od umowy odstępuje deweloper, może on domagać się złożenia przez kupującego oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie, jeżeli podstawę odstąpienia stanowi jedna z następujących czynności:
niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej,
niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej (zob. art. 29 ust. 4 i 5 w zw. z art. 31 ust. 2 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska).
Ustawa nie wprowadza przy tym mechanizmu gwarantującego udzielenie takiej zgody przez kupującego, gdy od umowy odstępuje deweloper. Deweloper zatem, pomimo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie nabywcy skazany byłby na wytaczanie postępowań sądowych, czy to w przedmiocie zobowiązania do złożenia określonego oświadczenia woli, czy też celem doprowadzenia treści księgi wieczystej do zgodności ze stanem prawnym. Mógłby on także, po odczekaniu roku od wygaśnięcia umowy, wystąpić o wykreślenie roszczenia.
Celem lepszego zabezpieczenia interesów sprzedawcy, w umowach stosuje się różnego typu klauzule, które mają umożliwić możliwie szybkie wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej oraz sprzedaż nieruchomości innej osobie. Najczęściej strony wprowadzają, liczony od dnia odstąpienia, termin w którym kupujący ma obowiązek wyrazić zgodę na wykreślenie jego roszczenia, którego naruszenie obwarowane jest karą umowną. Zdarza się wszakże, iż w umowie wpisuje się klauzulę warunkowej zgody na wykreślenie – o ile ziszczą się ww przypadki – wraz ze stosownym pełnomocnictwem do wykreślenia roszczenia. Przy czym to ostatnie może obejmować wyłącznie ww. sytuacje.
Odpowiadając zatem na pytanie sformułowane na wstępie niniejszego artykułu, przedmiotowe klauzule będą ważne tylko jeżeli odwołują się do przypadków wystąpienia okoliczności wskazanych w art. 29 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej, względnie również do przypadków odstąpienia od umowy deweloperskiej przez kupującego. Natomiast tak szerokie sformułowanie, jak zacytowane w pierwszym akapicie, będzie mogło zostać uznane za niedozwoloną klauzulę umowną.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
