Każdy rodzaj nieruchomości stanowi przeważnie mienie o znacznej wartości, stąd też nabywanie tego typu rzeczy poprzedzić należy dokładną weryfikacją stanu prawnego danej działki, lokalu, bądź budynku. Niestety ograniczenie się tylko do zapoznania się z treścią księgi wieczystej może nie być wystarczające do ochrony nabytego prawa własności.
W tym wpisie poruszyć pragnę mniej znane zagrożenie występujące w obrocie nieruchomościami, którym jest roszczenie wierzycieli sprzedawcy nieruchomości o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną (niemającą mocy prawnej) względem nich. Instytucja ta nazywa się potocznie skargą pauliańską i została uregulowana w przepisach art. 527-534 Kodeksu cywilnego.
Czym zatem jest skarga pauliańska, komu i kiedy przysługuje, a także jak się przed nią ochronić? Jak już wspomniałem wyżej przysługuje ona wierzycielom sprzedawcy nieruchomości, jeżeli sprzedaż doprowadziła do sytuacji, w której ów sprzedawca stał się niewypłacalny, albo poziom jego niewypłacalności powiększył się. W praktyce oznacza to przypadki, gdy jedynym bądź jednym z niewielu wartościowych składników majątku sprzedawcy była sprzedana przez niego nieruchomość. Wskutek jej sprzedaży wierzyciele nie mogą zatem zająć tejże nieruchomości i następnie sprzedać jej w toku egzekucji. Sprzedaż taka zbliżona jest, więc w skutkach do wyzbycia się majątku.
Aby możliwe było skorzystanie przez wierzycieli ze skargi pauliańskiej muszą oni dodatkowo udowodnić przed sądem, że sprzedawca miał świadomość ww. negatywnych dla wierzyciel skutków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Ostatnim warunkiem pozwalającym na skuteczne domaganie się uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną jest wykazanie przez wierzyciela, że nabywca takiej nieruchomości wiedział o tym, iż sprzedawca działa w celu pokrzywdzenia wierzycieli, albo przy zachowaniu należytej staranności nabywca mógł się o tym dowiedzieć. Z punktu widzenia kupującego ryzyko rodzi zwłaszcza ostatnia z przesłanek, czyli brak należytej staranności.
Jak zatem uchronić się przed takim zarzutem? Przede wszystkim w umowie sprzedaży należy zamieścić stosowne oświadczenie sprzedawcy, w którym potwierdzać on będzie, że dana czynność nie doprowadzi do pokrzywdzenia jego obecnych, bądź przyszłych wierzycieli. Należy także domagać się aby zbywca nieruchomości dostarczył nam aktualne zaświadczenia z organów podatkowych, z których wynikać będzie brak zaległości podatkowych. Ze skargi pauliańskiej mogą korzystać bowiem także wierzyciele publicznoprawni. Nadto, istnienie zaległości podatkowych świadczyć może również o tym, że sprzedawca posiada równocześnie innych wierzycieli. Podobnie, nie bez znaczenia będzie weryfikacja księgi wieczystej pod kątem wpisanych do niej roszczeń i ostrzeżeń. Naszą uwagę powinny zwrócić już same informacje o wzmiankach zamieszczonych w działach III i IV księgi wieczystej. Należy w takim wypadku dokładnie wyjaśnić czego owe wzmianki dotyczą. Wzmianka stanowi bowiem jedynie informację o fakcie złożenia wniosku o dokonanie wpisu w określonym dziale księgi wieczystej ale nie wynika z niej rodzaj tegoż wpisu. Tymczasem w dziale III wpisuje się m.in. roszczenia osób trzecich do danej nieruchomości (np. wierzycieli sprzedawcy), a także wydany przez sąd bądź inny uprawniony organ zakaz zbywania nieruchomości. W dziale IV zaś wpisywane są obciążenia hipoteczne.
Z pewnością wiedza nabywcy o istniejącej wzmiance ale brak weryfikacji czego związany z nią wniosek dotyczy może być podstawą zarzutu o brak należytej staranności kupującego w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz intencji sprzedawcy. Podobnie traktowane może być ograniczenie się do zamieszczenia samych oświadczeń zbywcy o braku jego zadłużenia, bez domagania się stosownych zaświadczeń potwierdzających taką okoliczność.
Co zaś oznacza wzmiankowana „bezskuteczność’? To forma fikcji prawnej na potrzeby postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel dysponujący prawomocnym wyrokiem sądu stwierdzającym bezskuteczność umowy sprzedaży nieruchomości może bowiem prowadzić z niej egzekucję tak jakby była ona nadal własnością sprzedawcy. Stwierdzenie bezskuteczności nie prowadzi do anulowania sprzedaży, a właścicielem nieruchomości pozostaje nadal osoba, która ją kupiła. Ma ona wszakże obowiązek umożliwienia wierzycielowi sprzedawcy, który dysponuje ww. wyrokiem sądowym, prowadzenia egzekucji z tej nieruchomości. Kupujący nie odpowiada względem takiego wierzyciela innym majątkiem, a jedynie nabytą we ww. okolicznościach nieruchomością. Nabywca ma jednakże możliwość uniknięcia procesu sądowego oraz egzekucji z nieruchomości. Stanie się tak, gdy albo spłaci wierzyciela albo wskaże mu inny majątek dłużnika wystarczający do zaspokojenia wierzyciela.
Z punktu widzenia nabywcy istotne jest również to, że z pozwem opartym o skargę pauliańską wierzyciel może wystąpić jedynie w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości. Nadto, skutek takiego postępowania sądowego nastąpi dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądowego. Do tego czasu wierzyciele sprzedawcy nie mogą prowadzić egzekucji ze sprzedanej nieruchomości. Celem zabezpieczenia takiej możliwości na przyszłości powinni jednakże wystąpić do sądu o wydanie zakazu zbywania nieruchomości do czasu zakończenia sprawy. Inaczej nieruchomość mogłaby być ponownie sprzedana, a kolejny nabywca mógłby już nie wiedzieć o roszczeniach wierzycieli pierwotnego sprzedawcy. To zaś praktycznie wykluczałoby możliwość wytoczenia powództwa przeciwko niemu.
Podsumowując dzisiejszy wpis, kupując nieruchomość należy dochować możliwie najwyższej staranności przy weryfikacji jej stanu prawnego. Pamiętać również trzeba o domaganiu się od sprzedawcy oświadczeń oraz zaświadczeń pozwalających na eliminację ryzyka związanego z dokonaniem przez niego czynności w celu pokrzywdzenia wierzycieli. Sygnałami, które powinny zwiększyć naszą czujność będą w szczególności bardzo atrakcyjna cena sprzedaży, pośpiech sprzedawcy, jego niechęć w przedkładaniu dodatkowych dokumentów, a także wzmianki wpisane w księdze wieczystej.
Na marginesie należy dodać, że w przypadku nabycia nieruchomości od członka rodziny, bliskiego znajomego albo przedsiębiorcy z którym stale się współpracuje. To nabywca, w przypadku pozwania go przez wierzyciela sprzedawcy, musi wykazać że nie wiedział o działaniu sprzedawcy z pokrzywdzeniem wierzycieli. Natomiast, jeżeli nieruchomość została przekazana w drodze darowizny, stan wiedzy obdarowanego w ogóle nie jest brany pod uwagę. W tym ostatnim wypadku wierzyciel musi jedynie wykazać, że darczyńca miał świadomość, że jego działanie doprowadzi do pogorszenia sytuacji wierzycieli.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
