Zastanawiasz się na jakich zasadach możesz korzystać z ogródka znajdującego się na terenie wspólnoty mieszkaniowej? Interesuje cię sposób podziału hali garażowej pomiędzy poszczególnych właścicieli mieszkań? A może chciałbyś sprzedać miejsce postojowe przed blokiem i nie wiesz czy jest to możliwe? Na te i wiele innych pytań o wyłączne korzystanie z części wspólnych znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.
Tereny wokół budynku, klatki schodowe, hale garażowe stanowią przeważnie części wspólne nieruchomości, w której udziały posiadają wszyscy właściciele lokali tworzący daną wspólnotę mieszkaniową. Fakt, że obszary te objęte są współwłasnością nie oznacza, iż nie można z nich wydzielić części do użytkowania przez określone osoby. Co prawda podział taki nie przenosi własności danego fragmentu nieruchomości wspólnej, jednak daje wyłączne prawo do korzystania z niego poszczególnym współwłaścicielom. Jeszcze istotniejsze jest to, że podział ten może zostać wpisany do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. W takim wypadku wiązać on będzie nie tylko wszystkich obecnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej ale także przyszłych nabywców lokali.
W celu dokonania „podziału” nieruchomości wspólnej do korzystania, wszyscy współwłaściciele powinni zawrzeć stosowną umowę. Jest to tzw. umowa o podział qoud usum (do korzystania). Ze względu na trwały charakter takiego podziału jest ona elementem pierwszej umowy zbycia lokalu w danej inwestycji. Dzięki temu, każdy kolejny nabywca jest już z mocy prawa związany warunkami podziału nieruchomości do korzystania, które opisano w pierwszej umowie. Rzecz jasna umowa taka może zostać zmieniona, wymaga to jednak zgody wszystkich współwłaścicieli i dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej.
Jak już wiemy, umowa o podział quod usum nie przenosi własności, ani nawet nie zmienia proporcji udziałów w nieruchomości wspólnej. Z drugiej wszakże strony, daje właścicielowi określonego lokalu prawo do samodzielnego korzystania z wyznaczonej części nieruchomości (ogródek, miejsce postojowe) i jednocześnie nakazuje pozostałym współwłaścicielom powstrzymanie się od korzystania z tej części nieruchomości. Dzięki temu możliwy jest umowny rozdział części większej nieruchomości między właścicieli lokali. Nadto każdemu z użytkowników przysługuje ochrona posiadanego przez niego ogródka, bądź miejsca w hali garażowej przed naruszeniem ze strony zarówno innych członków wspólnoty mieszkaniowej, jak i osób trzecich.
Fakt wyłącznego korzystania z takich „wydzielonych” części nieruchomości znajduje również odzwierciedlenie w dodatkowych obowiązkach osób korzystających. Dotyczy to przede wszystkim ponoszenia kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem przydzielonych im fragmentów nieruchomości, a także obowiązku dbałości o zachowanie jego substancji w stanie niepogorszonym. Każdorazowo sposób rozliczania się korzystających i ponoszenia przez nich stosownych opłat regulowany jest w treści umowy o podział quod usum. Każda z osób użytkujących część nieruchomości wspólnej na podstawie przywołanej umowy, powinna zatem zapoznać się z jej treścią.
Na koniec należy odpowiedzieć jeszcze na pytanie, czy możliwa jest sprzedaż miejsca w hali garażowej albo na parkingu naziemnym, gdy objęte są one umową o podział do korzystania. Transakcja taka jest możliwa. W tym celu sprzedaży podlega ułamek udziału w nieruchomości wspólnej. Nabywca miejsca postojowego staje się zatem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i dzięki temu przystępuje do umowy o podział do korzystania. Notariusz w akcie notarialnym zamieszcza dodatkowy wniosek wieczystoksięgowy dotyczący przeniesienia praw i obowiązków z umowy o podział quod usum na nabywcę. Dzięki temu nabywca znajdować się będzie w analogicznej sytuacji prawnej, jak pozostali współwłaściciele.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
