Kilka dni temu Sejm ostatecznie uchwalił ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa trafi teraz do podpisu prezydenta. Odwrócony kredyt hipoteczny to nowość na polskim rynku nieruchomości. Jednak tzw. „odwrócona hipoteka” jest już powszechna za granicą i zdobywa coraz więcej sympatyków. Warto więc poświęcić jej trochę czasu.
Jak działa odwrócona hipoteka i czym właściwie jest?Z tego typu kredytu hipotecznego mogą skorzystać osoby powyżej 60 roku życia, które są właścicielami mieszkania lub domu. W tym wypadku kredytobiorca otrzymuje pieniądze z banku lub innej instytucji finansowej, ale nie na zakup mieszkania. Otóż starsza osoba, która jest właścicielem mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może przepisać swoją własność na rzecz takiej instytucji, a w zamian otrzyma odpowiednią zapłatę. Senior, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości, otrzymuje comiesięczne świadczenia pieniężne na przykład w wysokości kilkuset złotych, przy czym ma on zagwarantowane dożywotnie korzystanie ze swojego mieszkania lub domu. Jest to ogólna definicja, ponieważ patrząc na polski rynek możemy mówić o hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym oraz kredytowym. Pierwsze rozwiązanie jest oferowane w tej chwili przez fundusze hipoteczne w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego i czeka na stosowną ustawę przygotowywaną przez Ministerstwo Gospodarki. Drugie rozwiązanie, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, ma już swoją ustawę przygotowaną przez resort finansów, która czeka z kolei na podpis Prezydenta.
Pieniądze mogą być wypłacane przez bank w postaci jednorazowego kredytu, bądź w formie renty. Wysokość jest zależna od wartości nieruchomości, płci i wieku kredytobiorcy oraz formy wypłaty należności. Kwota jaką można uzyskać w przypadku odwróconej hipoteki nie przekracza zazwyczaj połowy wartości danego lokalu mieszkalnego. Przeważnie jest to ok. 40 proc. wartości nieruchomości.
fot. materiały prasowe
Wady i zalety
Odwrócony kredyt hipoteczny to z jednej strony pomoc dla osób starszych, które z różnych powodów borykają się z problemami finansowymi, bądź też nie mają rodziny, której mogliby zostawić w spadku nieruchomość. Co prawda po śmierci właściciela nieruchomości jego spadkobiercy mają pełne prawo do lokalu, jednak najpierw muszą spłacić zaciągnięty przez kredytobiorcę kredyt. Jeżeli jednak tego nie zrobią wtedy nieruchomość przechodzi w posiadanie banku. Trafiają tam także wtedy, gdy kredytobiorca nie posiada żadnej rodziny. W przypadku, gdy kredytobiorca nie wykorzysta całej przeznaczonej mu sumy pieniędzy, kwota ta – po jego śmierci – trafi w ręce spadkobierców. Z prawa do (przedterminowej) spłaty kredytu ma również kredytobiorca, jeżeli więc otrzyma pieniądze z innego źródła może spłacić kredyt i stać się ponownym właścicielem mieszkania, także po swojej śmierci.
Koszty i obowiązki
Największą zaletą takiego kredytu jest z pewnością niezależność finansowa. Osoby w podeszłym wieku nie muszą się również martwić o koszty okołokredytowe czy swoją zdolność kredytową. Banki (lub inne instytucje finansujące) nie sprawdzają bowiem przychodów, liczby członków rodziny czy też historii choroby. Po kredyt może się więc zgłosić każdy, kto posiada własnościowe mieszkanie lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale także dom lub działkę. Należy tylko pamiętać, aby utrzymać je w należytym stanie (musi ono wyglądać tak, jak podczas podpisywania umowy), płacić czynsz i odpowiednie ubezpieczenia na mieszkanie. Ubezpieczenia te są jednak dodawane do bilansu kredytu, nie trzeba się więc martwić dodatkowymi kosztami.
Oprócz wspomnianych kosztów okołokredytowych (np. opłata za rzeczoznawcę, wyceniającego mieszkanie), które wchodzą jednak w bilans kredytowy beneficjent nie ponosi żadnych kosztów. Odwrócona hipoteka ma być całkowicie wolna od podatków. Właściciel nieruchomości musi jednak terminowo uiszczać opłaty, posiadać umowę ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych i utrzymywać lokal w należytym stanie technicznym.
Jeśli zdecydujemy się zrezygnować z odwróconej hipoteki mamy na to 30 dni od podpisania umowy. Po tym terminie też możemy zrezygnować, jednak będziemy musieli rozliczyć się z bankiem z otrzymanych pieniędzy. Należy jednak pamiętać, że także bank może zerwać z nami umowę, jeśli z jakiś powodów nie dotrzymamy zawartych w niej warunków. Wtedy też przestaniemy otrzymywać miesięczną ratę, a jeżeli nie „naprawimy” umowy, kredytodawca może podjąć przeciwko nam działania cywilno-prawne. Musimy więc pamiętać np. o opłacie czynszu – jeżeli nie będziemy jej uiszczali bank się o nią upomni, a po pewnym czasie może zerwać z nami umowę.
fot. Shutter Stock
Odrzucone i przyjęte poprawki
Sejm uchwalił ustawę po tym, jak odrzucił część poprawek Senatu, m.in. te, aby umowa o odwróconym kredycie miała formę aktu notarialnego, a odstąpienie od tej umowy następowało w formie pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem. Sejm zgodził się natomiast z opinią senatorów, że samo dostarczenie kredytobiorcy formularza informacyjnego nie może odbyć się później niż na 14 dni przed terminem zawarcia umowy kredytowej.
Renta dożywotnia
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została przyjęta, nadal trwają natomiast prace nad inną – zbliżoną do odwróconej hipoteki – formą kredytu hipotecznego, mianowicie rentą dożywotnią. Choć nie jest ona zatwierdzona ustawą, jest już oferowana przez fundusze hipoteczne. Z obserwacji rynku i wypowiedzi przedstawicieli banków wynika, że nie będą one „spieszyły się” z wprowadzeniem odwróconego kredytu hipotecznego do oferty. Dlaczego? Ponieważ dla banków, odwrócony kredyt hipoteczny może oznaczać spore ryzyko. Duża kwota pieniędzy trafia do klienta od razu, a zysk jest mocno odroczony w czasie. W tym czasie również wartość obciążonej kredytem nieruchomości może znacznie się obniżyć. Ponadto seniorzy wymagają znacznie wyższej jakości w zakresie obsługi, a taką mogą zapewnić jedynie instytucje, które rozumieją i specjalizują się właśnie w obsłudze seniorami. Takimi instytucjami są właśnie fundusze hipoteczne. W przypadku wspomnianej odwróconej hipoteki, instytucja finansowa, z którą podpisaliśmy umowę otrzymuje nasze mieszkanie na własność dopiero po naszej śmierci. Dodatkowo prawo wykupu – po spłaceniu kredytu – mają nasi spadkobiercy. Z kolei jeżeli zdecydujemy się na rentę dożywotnią własność lokalu przejdzie na tę instytucję już w momencie zawarcia takiej umowy. Od tej pory nie mogą sobie rościć do niego prawa ani (byli) właściciele, ani ich spadkobiercy.
Kolejną różnicą jest czas wypłaty świadczeń pieniężnych. W przypadku odwróconej hipoteki możemy otrzymać jednorazową sumę, bądź w formie renty, która zazwyczaj obliczona jest na kilkanaście lat. W drugim przypadku renta ta wypłacana jest dożywotnio.
Autor: Wojciech Piątkowski
