Wymienione w tytule instytucje prawa cywilnego stosunkowo często znajdują zastosowanie również w obrocie nieruchomościami. Co prawda najczęściej kojarzą się one z kupnem gruntów rolnych, jednakże mogą znaleźć zastosowanie również do każdej innej nieruchomości, w tym typowo komercyjnej. Ze względu zaś na specyfikę każdego z tych praw warto opisać je nieco szerzej. Nadto, istotne jest że mogą one wynikać bądź wprost z przepisów prawa, bądź też zostać wprowadzone przez strony danej transakcji do treści umowy sprzedaży.
Prawo odkupu kojarzy się ze zwrotnym nabyciem nieruchomości przez jej zbywcę. W dużym uproszczeniu taka definicja byłaby poprawna, wszakże istotne są także szczegóły związane z procedurą wykonywania omawianego uprawnienia. Przede wszystkim zastrzec odkup można jedynie na okres pięciu lat. Jeżeli zaś w umowie sprzedaży wpisany zostałby dłuższy okres, to ulega on automatycznemu skróceniu dl lat pięciu. Nie ma przy tym przeszkód, aby zastrzeżenie takie znalazło się w umowie sprzedaży nieruchomości. W takim jednakże wypadku oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa wymaga formy aktu notarialnego. Co ważne, jego złożenie nie skutkuje przejściem własności z powrotem na jej zbywcę. Aktywuje ono jedynie obowiązek nabywcy do przeniesienia własności na sprzedawcę oraz uprawnienie tego pierwszego do żądania zwrotu ceny, kosztów sprzedaży oraz poczynionych na nieruchomość nakładów. Wszakże, gdy nabywca poczynił na nieruchomości nakłady inne niż konieczne do jej utrzymania w stanie niepogorszonym (np. wzniósł na niej dodatkowy budynek, bądź zmodernizował dotychczasowy), to może domagać się zwrotu jedynie kwoty stanowiącej wzrost wartości nieruchomości spowodowany tymi nakładami.
W omawianej klauzuli możliwe jest określenie ceny odkupu, jednak nie gwarantuje to, iż pierwotny nabywca otrzyma taką kwotę. W przypadku bowiem, gdy zastrzeżona cena odkupu przekracza cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości nieruchomości w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże z uwzględnieniem ww. nakładów. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne, co oznacza że nie można go przenieść w całości albo w części na inną osobę.
Ostatnie z wymienionych cech posiada również prawo pierwokupu. Uprawnienie to oznacza możliwość kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby nabywca zamierzał sprzedać rzecz innej osobie niż zbywca. Uprawnienie sprzedawcy aktywuje się zatem dopiero, gdy nabywca rozporządzać będzie kupioną nieruchomością. Zbywca nie może zatem domagać się wcześniejszego przeniesienia własności, jak ma to miejsce przy odkupie.
Ze względu na tę cechę pierwokupu, umowa sprzedaży zawarta przez nabywcę z osobą trzecią wymaga zastrzeżenia warunku zawieszającego, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Wobec zaś faktu, że nie jest możliwe zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, strony zawierają najpierw warunkową umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, a dopiero gdy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, definitywną umowę przenoszącą własność.
Procedura wykonywania pierwokupu nieruchomości jest zatem następująca. Nabywca zawiera z osobą trzecią umowę zobowiązującą sprzedaży pod ww. warunkiem oraz zawiadamia o tym fakcie oraz o warunkach transakcji uprawnionego. Ten ostatni ma miesiąc czasu na oświadczenie, czy korzysta z prawa pierwokupu, czy też nie. W pierwszym wypadku uprawniony powinien złożyć stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Z tą chwilą dochodzi do skutku między zobowiązanym (nabywcą sprzedającym nieruchomość) a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. W przeciwnym wypadku możliwe staje się zawarcie definitywnej umowy przeniesienia własności.
W ciekawy sposób ukształtowano skutki naruszenia przepisów o prawie pierwokupu. Mianowicie, co do zasady jeżeli nabywca sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. W sytuacjach wszakże, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Prawo, a niekiedy obowiązek nabycia danej nieruchomości wynika w szczególności z przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza z ustaw wprowadza je w przypadku przekroczenia granicy działki przy wznoszeniu budynku (zob. art. 151 k.c.) oraz wzniesienia budynku na cudzym gruncie (art. 231 k.c.). Druga zaś przyznaje taką możliwość najemcom oraz niektórym kategoriom poprzednich właścicieli nieruchomości (zob. art. 34 ustawy). Od prawa pierwokupu różni je szczególna sytuacja podmiotów, którym ono przysługuje (jak w przypadkach wskazanych w Kodeksie cywilnym), bądź sformalizowana procedura administracyjna związana z wykupem nieruchomości komunalnych (jak w drugim przypadku).
Bez wątpienia większość osób instynktownie rozróżnia te trzy instytucje, jednak jak wynika z przywołanych powyżej informacji, do prawidłowego stosowania konieczne jest bliższe ich poznanie.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
