Ze względu na wartość przedmiotu oddawanego na mocy umowy przez wynajmującego, a także ważki interes najemcy zabezpieczany umową najmu, konflikty na jej tle bywają częste i przeważnie uciążliwe. Sytuację częstokroć komplikuje fakt, że wynajmujący spłaca kredyt na oddane w najem mieszkanie, stąd szczególnie zależy mu na braku zatorów w płatności czynszu.
Ustawowe reguły najmu dają wszakże preferencje interesom najemcy uznając, że zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych jest istotniejsze od stabilności dochodów właściciela nieruchomości. Preferencja ta wszakże nie jest absolutna, co postaram się pokazać w niniejszym wpisie.
Większość osób angażujących się w umowy najmu, niezależnie od strony po której to czynią, ma świadomość obowiązujących w tym zakresie regulacji. W szczególności zaś faktu, że przepisy Kodeksu cywilnego o najmie stosowane są do omawianych umów jedynie w zakresie nie uregulowanym w ustawie z 27 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [Dz.U. z 2014 r., poz. 150, jt]. Jak łatwo się domyśleć, ustawa ta wprowadza większy poziom ochrony najemców niż przewidziano w Kodeksie cywilnym. To z niej przede wszystkim wynikają dozwolone okresy wypowiedzenia stosunku najmu, a także sposób podwyższania czynszu, praw i obowiązków stron oraz zasad rozliczania się wynajmującego z najemcą.
Ze względu na obszerność materiału oraz wielość sytuacji uregulowanych ustawą, skupię się dzisiaj na kwestiach związanych z wypowiadaniem umów najmu lokali mieszkalnych. Należy w tym zakresie poczynić kilka istotnych rozróżnień. Pierwszym z nich jest rodzaj umowy najmu, a mianowicie czy jest to najem tradycyjny, czy też najem okazjonalny. W pierwszym przypadku bowiem jednostronne wypowiedzenie stosunku najmu przez wynajmującego możliwe jest tylko w przypadkach określonych w ustawie. Właściciel oddający lokal w najem na podstawie drugiego typu umowy ma nieco więcej swobody, gdyż wypowiedzenie to może mieć miejsce także w przypadkach opisanych w umowie. Oznacza to, że prócz wypowiedzenia w oparciu o ustawę (do najmu okazjonalnego stosuje się tylko trzy ustawowe przypadki wypowiedzenia), w samej umowie stron można określić zasady wypowiadania umowy z przyczyn innych niż ustawowe. Nadto, umowa najmu okazjonalnego jest umową terminową (zawartą na czas oznaczony) stąd też ulega rozwiązaniu z upływem terminu w niej wskazanego.
Kolejny, ważny podział przypadków rozwiązania umowy najmu wiąże się z wolą stron występującą w tym zakresie. I tak, każda umowa może być w każdym czasie rozwiązana za porozumieniem stron. W takim wypadku to ich wola decyduje o okresie wypowiedzenia. Dopiero jej brak powoduje, że zarówno wynajmujący, jak i najemca muszą stosować zasady określone w ustawach, względnie przy najmie okazjonalnym również w umowie stron. Oznacza to w praktyce, że wskazanie w umowie krótszych niż ustawowe terminów wypowiedzenia będzie nieważne i to zarówno gdy umowę wypowiadać będzie najemcy (który stosuje okres z art. 688 k.c.), jak i wynajmujący (terminy określa w tym wypadku art. 11 ww. ustawy). W przypadku zatem, gdy w umowie zastrzeżono inny termin wypowiedzeń, a strona wypowiadająca chciałby z niego skorzystać, to musi uzyskać akceptację drugiej strony. Ustawodawca nie wymaga przy tym specjalnej formy dla takiego porozumienia, może być one zawarte także metodą faktów dokonanych (per facta concludentia), gdy najemca otrzymawszy wypowiedzenia uzgadnia z właścicielem sposób rozliczenia kaucji, czy też konkretny dzień zdania lokalu dostosowany do skróconego okresu wypowiedzenia. Sam fakt umieszczenia krótszego okresu wypowiedzenia w umowie nie może przy tym przesądzać o istnieniu porozumienia w tym zakresie. Ze względu bowiem na jego sprzeczność z ustawą jest on nieważny, a w jego miejsce obowiązywać będzie konkretny artykuł Kodeksu cywilnego, bądź ww. ustawy (wynika to z art. 58 k.c.).
Przy braku porozumienia okres wypowiedzenia dla najemcy, w typowej sytuacji gdy umowę zawarto na czas nieokreślony, a czynsz najmu jest płatny miesięcznie, wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny w innych okresach, stosuje się następujące terminy wypowiedzenia: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Jeżeli zaś umowę zawarto na czas oznaczony, to najemca może wypowiedzieć ją co do zasady, tylko gdy umowa taką możliwość przewiduje oaz na warunkach w niej wskazanych. Wynajmujący natomiast może wypowiedzieć jednostronnie umowę na piśmie pod rygorem nieważności oraz wskazując w wypowiedzeniu jego przyczynę, w następujących wypadkach i okresach:
1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
a) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
b) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
c) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
d) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
2. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
a) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
b) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
3. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
4. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w punkcie 3.
Zasady wskazane w punkcie 1 lit. a-c stosuje się do najmu okazjonalnego.
Nie są to wszakże wszystkie sytuacje, w których umowa najmu może ulec przedterminowemu rozwiązaniu. W przypadku najemcy może on skorzystać z regulacji zawartej w art. 682 k.c. Przewiduje ona, że jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, może on wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Chodzi tutaj przykładowo o sytuacje, gdy położenie lokalu, bądź oddziaływanie sąsiednich nieruchomości generuje zbyt duży hałas, bądź generuje czynniki silnie alergenne, czy też stan lokalu zagraża zdrowiu jego mieszkańców np. nadmierna wilgoć, użycie eternitu, duże skupiska pleśni, itp.).
Wynajmujący, a także osoba korzystająca z innego lokalu (właściciel, najemca, itp.), a nawet współlokator najemcy mogą wystąpić natomiast na drogę sądową wnosząc o rozwiązanie stosunku najmu przez sąd. Właścicielowi możliwość taka przysługuje, jeżeli istnieją inne ważne przyczyny – niż wskazane w art. 11 ust. 2 ustawy – do rozwiązania umowy, a strony nie doszły do porozumienia. Ważność takowej przyczyny bada sąd w konkretnej sprawie, może nią być np. konieczność sprzedaży lokalu z uwagi na ciężką sytuację finansową właściciela, czy też chęć oddania lokalu innemu członkowi rodziny, który nie może pozyskać innego lokalu. Sam fakt możliwości korzystnej sprzedaży lokalu może nie zostać uznany przez sąd za ważny powód rozwiązania najmu. Pozostałe osoby mogą natomiast wytoczyć przedmiotowe powództwo, gdy najemca w sposób rażący lub uporczywy zakłóca porządek domowy, bądź swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne z nim zamieszkiwanie. Jak widać nie chodzi tu o sporadyczne naruszenie ciszy nocnej ale bądź długotrwałe naganne postępowanie w ten lub inny sposób, bądź rażące (np. dewastacja nieruchomości wspólnych). W przypadku współlokatora chodzić może przede wszystkim o przemoc domową, agresją albo długotrwałe nacechowane złą wolą postępowanie nakierowane na utrudnienie zamieszkiwania przez współlokatora. Sąd uwzględniając powództwo orzeka także o lokalu socjalnym albo braku prawa do niego.
Na koniec wspomnieć należy także o rozwiązaniu umowy na skutek odmowy przyjęcia podwyżki czynszu przez najemcę. Mianowicie, wynajmujący może podwyższyć czynsz na trzy miesiące naprzód, chyba że z umowy wynika termin dłuższy. W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Zachowanie takie równoznaczne jest z rozwiązaniem najmu z upływem okresu wypowiedzenia czynszu. Do końca okresy wypowiedzenia najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Niemniej, umowa rozwiązuje się stosunkowo szybko oraz bez konieczności stosowania art. 11 ustawy. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku podwyżki powodującej przekroczenie przez czynsz wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu, bądź gdy czynsz już uprzednio przekraczał tą wartość najemca może wystąpić z pozwem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna w innej wysokości. Do czasu prawomocnego zakończenia sprawy sądowej najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Jedynie gdy sąd uzna zasadność podwyżki (w całości albo w części), to najemca obowiązany jest do zapłaty wyrównani (zob. art. 8a ww. ustawy).
Jak wynika z przedstawionych powyżej przypadków i sposobów rozwiązania umowy najmu, sytuacja najemcy chociaż bardziej chroniona, nie sprawia że wynajmujący będzie każdorazowo na przegranej pozycji. W szczególności brak porozumienia co do skrócenia okresu wypowiedzenia jest bronią obusieczną, również bowiem najemcę wiążą długie okresy wypowiedzenia przewidziane w Kodeksie cywilnym, zaś w przypadku umów terminowych jego uprawnienie ogranicza się w zasadzie do przypadków wskazanych w umowie. Ich brak oznaczać będzie, że umowa ulegnie rozwiązaniu dopiero z końcem okresu na jaki ją zawarto. Bez wątpienia rozwiązaniem lepszym dla właścicieli będzie korzystanie z najmu okazjonalnego, który pozwala na określenie dodatkowych przesłanek wypowiedzenia w treści umowy.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
