Z dniem 01 stycznia 2014 roku zawód pośrednika w obrocie nieruchomości został poddany znaczącej deregulacji. Uchylono m.in. przepisy w zakresie wymaganych kompetencji, obowiązku dokształcania się, czy też odpowiedzialności dyscyplinarnej. Jednym z niewielu przepisów odnoszących się do tej profesji zostały art. 181 ust. 3 i 4 (pozostałe ustępy nr 1, 2, 5 i 6 również uchylono) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te wraz z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz przepisami Kodeksu cywilnego o umowie ubezpieczenia (zob. art. 805-828 Kodeksu cywilnego) regulują zakres obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Istota i sposób działania ubezpieczenia OC pośrednika jest tożsamy, jak przy dobrze nam znanym obowiązkowym OC posiadaczy pojazdów mechanicznych. W obu bowiem przypadkach ubezpieczyciel zobowiązany jest do zapłacenia określonego w umowie odszkodowania za szkody wyrządzone osobom trzecim, wobec których odpowiedzialność za szkodę ponosi ubezpieczony (w tym przypadku pośrednik). Ubezpieczenie to pozwala zatem zwolnić pośrednika od odpowiedzialności za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami do wysokości tegoż ubezpieczenia oraz o ile zdarzenie powodujące szkodę miało miejsce w okresie ubezpieczenia.
Odpowiedzialność ubezpieczyciela nie jest wszakże absolutna, o czym należy bezwzględnie pamiętać. Z jednej strony ograniczona jest sumą ubezpieczenia, której minimalną wysokość określa ww. Rozporządzenie (obecnie przy umowach ubezpieczenia zawieranych na okres maksymalnie 12 miesięcy, jest to równowartość w złotych kwoty 25.000 euro przy zastosowaniu kursu średniego euro, ogłoszonego przez NBP po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta). Ubezpieczyciel nie odpowiada również za szkody:
polegające na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;
polegające na zapłacie kar umownych;
powstałe wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.
Celem urealnienia ochrony ubezpieczeniowej zarówno dla samych pośredników, jak i poszkodowanych, przewidziana została reguła zgodnie, z którą jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Począwszy od 01 stycznia 2014 r. ochroną ubezpieczeniową objęte są wszelkie szkody – za wyjątkiem wskazanych wyżej – wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Będą to zatem zarówno szkody wynikające z niewykonania albo nienależytego wykonania umowy, jak również z czynów niedozwolonych pozostających w związku z działaniami albo zachowaniami związanymi z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Chodzi tu głównie o sytuacje, gdy pośrednik nienależycie zweryfikuje stan prawny nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Przykładowo okaże się, że względem kupionej działki toczy się postępowanie wywłaszczeniowe albo zakupiony dom stanowi samowolę budowlaną, czy też grunt obciążony jest prawami rzeczowymi albo obligacyjnymi osób trzecich nieujawnionymi w księdze wieczystej. W takich wypadkach nabywcy nieruchomości mogą ponieść znaczne szkody finansowe związane czy to z wywłaszczeniem po cenie niższej niż cena zakupu, dostosowaniem budynku do wymogów prawa budowlanego, niemożnością zagospodarowania gruntu zwianą z prawami osób trzecich, itp.
Osoba poszkodowana zachowaniem pośrednika, bądź osób mu podległych, może zgłosić szkodę bezpośrednio ubezpieczycielowi. Należy wszakże pamiętać, że sam fakt posiadania ubezpieczenia OC przez pośrednika nie zwalnia poszkodowanego z obowiązku wykazania przesłanek jego odpowiedzialności, tj.:
szkody i jej wysokości
winy pośrednika, co najmniej w postaci niedbalstwa, pamiętać bowiem należy że pośrednik będąc profesjonalistą obowiązany jest do zachowania najwyższej staranności w wykonywaniu swojej pracy,
związku przyczynowego pomiędzy zaistniałą szkodą a zachowaniem pośrednika.
Sytuacja wygląda zatem analogicznie, jak w przypadku dochodzenia roszczeń bezpośrednio od kontrahenta lub sprawcy czynu niedozwolonego. Ułatwienie polega na tym, że zobowiązanym do płatności jest ubezpieczyciel, który rozpoznaje zgłoszone roszczenie we własnym zakresie. W przypadku zaś odmowy wypłaty odszkodowania, bądź jego zaniżenia poszkodowany może wystąpić z powództwem bezpośrednio przeciwko zakładowi ubezpieczeń – i w tym wypadku zastosowanie znajduje analogia do dochodzenia wyrównania szkody z OC posiadacza pojazdu.
Reasumując, fakt posiadania obowiązkowego OC przez pośredników w obrocie nieruchomościami chroni ich prywatny majątek przed wierzycielami podnoszącymi ww. roszczenia odszkodowawcze. Z drugiej zaś strony ułatwia poszkodowanym dochodzenie roszczenia oraz daje im pewność co do jego wypłacenia.
Obie ze wskazanych zalet ubezpieczenia OC funkcjonują oczywiście jedynie w granicach sumy ubezpieczenia, ta zaś obligatoryjnie wynosić musi co najmniej równowartość 25.000 euro. Zważywszy jednak na wartość transakcji na rynku nieruchomości, suma ta może i tak okazać się zbyt mała. Dlatego też zarówno pośrednikom, jak i ich klientom powinno zależeć na dodatkowym ubezpieczeniu OC tych pierwszych. Pozwala ono bowiem uniknąć dochodzenia wyrównania pozostałej części szkody bezpośrednio od pośrednika. Przy znacznych szkodach pośrednikowi groziłoby bowiem bankructwo, zaś klient mógłby nie uzyskać całości odszkodowania.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
