Właściciel nieruchomości, niezależnie od obowiązku zapłaty podatków związanych z jej wytworzeniem, bądź nabyciem, zobowiązany jest do corocznej opłaty podatku od nieruchomości. Podatek ten wiąże się przy tym z samym faktem posiadania nieruchomości, nawet jeżeli nie jest ona przeznaczona na cele działalności gospodarczej oraz niezależnie od generowanych przez nią przychodów albo kosztów. Rodzaj właściciela, a także przeznaczenie danej nieruchomości (działalność gospodarcza albo inne cele) wpływają wszakże zarówno na wysokość podatku, jak również obowiązki właścicieli. Zanim jednak przejdziemy do ich omówienia, wyjaśnić należy kilka podstawowych zagadnień związanych z omawianym podatkiem.
Podatnikiem podatku od nieruchomości jest nie tylko właściciel gruntu lub obiektu budowlanego, ale także jego posiadacz samoistny (czyli osoba, która korzysta z nieruchomości, jak właściciel ale nie posiada do niej odpowiedniego tytułu prawnego), użytkownik wieczysty, a niekiedy posiadacz zależny (np. dzierżawca) nieruchomości państwowych, bądź komunalnych.
Co do zasady, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek podatkowy ciąży na nich solidarnie (czyli każdy z nich zobowiązany jest do zapłaty całej kwoty podatku i w konsekwencji organ podatkowy może egzekwować całość podatku od każdego z nich). Wyjątki od tej zasady są dwa. Pierwszy to współwłasność w częściach ułamkowych garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Drugi zaś dotyczy właścicieli wyodrębnionych lokali w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną. Obowiązek podatkowy w tego typu przypadkach ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku (np. zakup nieruchomości).
Jeżeli wszakże okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. W przypadkach zaś, gdy w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.
Organem podatkowym właściwym w sprawach podatku od nieruchomości – niezależnie od rodzaju podatnika oraz przeznaczenia danej nieruchomości jest każdorazowo wójt (burmistrz, prezydent miasta), na którego obszarze działania nieruchomość jest położona. W przypadku, gdy nieruchomość leży na obszarze właściwości kilku organów, podatek opłaca się w każdej z gmin (miast) od części nieruchomości znajdującej się na ich terenie.
Podstawę prawną dla przedmiotowego podatku stanowi ustawa z 12 stycznia 1991 r.
o podatkach i opłatach lokalnych oraz wydane na jej podstawie uchwały właściwych organów podatkowych.
Obowiązek nabywcy – osoby fizycznej
Osoby fizyczne, w tym przedsiębiorcy, są – co do zasady – obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających:
powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego (np. nabycie albo sprzedaż nieruchomości, rozbiórka budynku),
zmianę jego wysokości (np. przeznaczenie nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej).
W tym celu osoba fizyczna składa następujące formularze urządowe (według wzoru obowiązującego w danej gminie albo mieście, bądź przez Internet jeżeli możliwość taka została dopuszczona w uchwale organu podatkowego):
IN-1 Informacja w sprawie podatku od nieruchomości składana przez osoby fizyczne,
ZN-1/A Dane o nieruchomościach,
ZN-1/B Dane o zwolnieniach podatkowych w podatku od nieruchomości (jeśli korzysta ze zwolnienia).
Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Z tym, że gdy kwota podatku nie przekracza 100 zł, podatek jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.
Ze względu na fakt, że podstawę opodatkowania dla gruntów stanowi ich powierzchnia, zaś dla budynków i budowli ich powierzchnia użytkowa (za wyjątkiem przeznaczonych do działalności gospodarczej), w informacji kierowanej do organu podatkowego należy precyzyjnie określić te wartości. Będą one bowiem stanowiły podstawę do obliczenia wysokości podatku.
Za powierzchnię użytkową budynku lub jego części uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Dodatkowo należy pamiętać o tym, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
Wyjątek od opisanego w tym punkcie sposobu rozliczania podatku od nieruchomości przez osoby fizyczne stanowi sytuacja, w której dana nieruchomość stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu osób fizycznych oraz osób prawnych, jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej lub spółek nieposiadających osobowości prawnej, z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową. W takim wypadki osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.
Obowiązek nabywcy – jednostki organizacyjne
Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Agencji Nieruchomości Rolnych, a także jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe są obowiązane:
składać, w terminie do dnia 31 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru (DN-1 Deklaracja na podatek od nieruchomości), a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku,
odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zdarzenia uzasadniającego obniżenie albo podwyższenie kwoty podatku, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia,
wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15. każdego miesiąca, a za styczeń do dnia 31 stycznia.
Podstawa opodatkowania przy działalności gospodarczej
Niezależnie od osoby podatnika, odmienny sposób ustalania wysokości podatku od nieruchomości dotyczy budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W tym wypadku podstawę opodatkowania stanowi wartość budowli lub jej części, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Jeśli zaś nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli podatnik nie określił wartości budowli lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy powoła biegłego, który ustali tę wartość.
Wskazać jednakże należy, że na gruncie omawianego podatku za działalność gospodarczą nie uważa się:
działalności rolniczej lub leśnej,
wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5,
działalności, w zakresie sprzedaży przez rolników przetworzonych w sposób inny niż przemysłowy produktów roślinnych i zwierzęcych pochodzących z własnej uprawy, hodowli lub chowu.
Nadto, do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:
budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;
gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d ustawy 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego o nakazie rozbiórki nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego albo decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
