Jedną z ciekawszych zapowiedzi ogłoszonego niedawno tzw. Nowego Ładu, uczyniono kwestię rozluźnienia polityki urbanistycznej. Jej przejawem ma być w szczególności:
- możliwość budowy domów bez uzyskiwania pozwolenia na budowę o powierzchni nawet do 90 m2. W tym 70 m2 podstawy oraz 20 m2 poddasza użytkowego,
- gwarancje kredytowe wkładu własnego,
- pomoc w częściowej spłacie kredytu,
- dofinansowanie dla korzystających z mieszkalnictwa społecznego lub rodzin wielodzietnych.
A. Doby bez pozwolenia
W teorii to rozwiązanie rewolucyjne, jednakże przyglądając mu się bliżej, nie jest ono ani nowe, ani bezpieczne.
Od 2015 roku prawo budowlane dopuszcza bowiem budowę, bez pozwolenia, domów o powierzchni podstawy do 35 m2. Nowy Ład zmienia to założenie jedynie poprzez zwiększenie powierzchni dopuszczalnej zabudowy. Obecnie, budowa domu bez pozwolenia nie oznacza, iż jest on całkowicie wolny od formalności. Budowę należy bowiem zgłosić, a organy architektoniczno-budowlane mogą wnieść sprzeciw – co blokuje możliwość rozpoczęcia prac. Co więcej, do zgłoszenia należy dołączyć szereg dokumentów, których lista jedynie nieznacznie odbiega od tych, które załączamy do wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę.
Na pewno zaletą obecnej procedury uproszczonej jest możliwość samodzielnego wybudowania domu, bez konieczności posiadania projektu. Pamiętajmy jednak, że wyłączenie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, nie oznacza iż dom może nie spełniać ogólnych norm prawa budowlanego. Należy zatem zapewnić m.in. o jego odpowiednie usytuowanie na działce, także względem nieruchomości sąsiada. Decydując się na taką budowę musimy również zapewnić spełnienie szeregu norm zawartych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Określono w nim m.in. wymogi względem nasłonecznienia pomieszczeń, bezpieczeństwa pożarowego, garaży dla samochodów osobowych.
Zakładać należy, że również zapowiadana zmiana nie wyłączy konieczności stosowania ww. przepisów. Powinniśmy zatem wiedzieć, ze ich naruszenie może sprowadzić konsekwencje znacznie dalej idące niż procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę. Obiekt taki może zostać bowiem uznany za samowolę budowlaną, a jego właściciel zobowiązany do wprowadzenia zmian doprowadzających budynek do zgodności z przepisami. Rzecz jasna nie zawsze będzie to możliwe. To wszakże oznaczać może konieczność rozbiórki obiektu budowlanego, nie wspominając o możliwości nałożenia kary finansowej przez nadzór budowlany.
W mediach podniesiono jeszcze jedną, niezwykle istotną kwestię. Chodzi mianowicie o odpowiedzialność za wybudowanie domu. Przy 90 m2 powierzchni użytkowej będzie to już bowiem obiekt znacznych rozmiarów. Większa powierzchnia zwiększa zaś ryzyko katastrofy. Samodzielne stawianie takiego domu, bez projektu i bez wykwalifikowanej ekipy budowlanej może przypominać ruletkę – zawali się, czy nie? Dlatego coraz częściej pojawiają się głosy, że co prawda inwestor nie będzie musiał uzyskiwać pozwolenia na budowę ale czeka go szereg innych formalności i obowiązków. Czy będzie to forma jakiegoś uproszczonego wniosku, czy też nakaz złożenia projektu budowlanego i zapewnienia nadzoru inwestorskiego, czy może obowiązek zatrudnienia kierownika budowy – tego w tej chwili jeszcze nie wiadomo.
Zgadzając się z samą ideą zwiększenia swobody budowlanej na własnej nieruchomości, nie powinniśmy tracić z pola widzenia kwestii bezpieczeństwa osób zamieszkujących w domach budowanych bez pozwolenia. Warto zatem śledzić prace legislacyjne nad tym projektem, licząc że ustawodawca, prócz zwiększenia dopuszczalnej powierzchni ww. domu, zadba także przepisy mające zapewnić ich wykonanie zgodnie ze sztuką budowlaną.
B. Gwarancje kredytowe
Program ten ma być przeznaczony dla osób w wieku 20-40 lat i polegać będzie na udzielaniu gwarancji bankowych do kredytów hipotecznych na kwotę do 100.000 zł Program ma zatem zminimalizować trudności w uzyskaniu kredytu związane z obowiązkiem wniesienia wkładu własnego, bądź zdolnością kredytową.
Pamiętajmy jednakże, iż gwarancja bankowa nie oznacza przekazania środków do banku udzielającego kredytu. Działa ona w ten sposób, że jeżeli kredytobiorca nie spłaci kwoty zabezpieczonej gwarancją, to co prawda zostanie ona wypłacona przez gwaranta. Niemniej, gwarant będzie uprawniony do dochodzenia jej zwrotu od pierwotnego kredytobiorcy. Gwarancja nie oznacza zatem, że określone kwoty są dane za darmo. W przypadku uruchomienia gwarancji zamieni się ona bowiem w kredyt do spłaty. Co więcej, za samo uruchomienie i utrzymywanie gwarancji banki pobierają również wynagrodzenie.
C. Pomoc w częściowej spłacie kredytu
Innym pomysłem jest, aby osobom które zaciągnęły kredyt i następnie urodziło im się drugie i kolejne dziecko, państwo spłaciło niewielką część kredytu. Ma być to kwota 20 tys. zł na drugie dziecko, 60 tys. zł na trzecie dziecko oraz po 20 tys. zł na dzieci od czwartego do szóstego.
D. Dodatkowe dofinansowanie
Ma ono odbywać się poprzez tzw. bon mieszkaniowy. Jak wyjaśniono, wysokość bonu mieszkaniowego będzie uzależniona tylko od jednego wskaźnika: liczby osób, które składają się na tę rodzinę: im więcej dzieci, tym ten bon mieszkaniowy będzie wyższy. Wyższy wskaźnik ma dotyczyć również osób niepełnosprawnych. Bon będzie można wykorzystać w szczególności na pozyskanie lokalu spółdzielczego lub ze Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, być może będzie on do wykorzystania także w przypadku zakupu lokali na wolnym rynku.
Warto pamiętać, że wszystkie ze ww. pomysłów przedstawiono w telegraficznym skrócenie, skupiając się na ich zaletach, nie zaś procedurach i warunkach otrzymania takiego wsparcia. Chociaż mogą one przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań i ułatwienia spłaty zaciągniętych kredytów hipotecznych – nadal jest więcej pytań aniżeli odpowiedzi. Przedstawione pomysły będzie można zatem ocenić dopiero, gdy poznamy treści dedykowanych im ustaw i rozporządzeń.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
