Przepisy określające wykonywanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, a także treść i sposób zawierana umowy pośrednictwa zawarte są w ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (art. 179-183a). W związku z deregulacją niektórych zawodów profesjonalnych, z dniem 01 stycznia 2014 roku znaczna część dotychczasowych przepisów została uchylona. Dotyczyło to nie tylko samego określenia zakresu czynności wchodzących w skład pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ale także wymogów stawianych umowom zawieranym w tym przedmiocie. Tym samym kwestie te zostały poddanie swobodnej regulacji stron.
Brak ustawowych wytycznych doprowadził wszakże do zmniejszenia ochrony klientów biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także okazał się dodatkowym utrudnieniem w określeniu, czy dana umowa stanowi umowę pośrednictwa, czy też inny stosunek obligacyjny. Po ponad trzech latach od wspomnianej powyżej nowelizacji, ustawodawca zdecydował się na ponowne dookreślenie w ustawie ww. spraw.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zostało zdefiniowane, na wzór poprzedniej regulacji, jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części (zob. art. 179b).
Pośrednik zaś jest osobą wykonującą działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustawodawca nie przywrócił obowiązujących przed 2014 rokiem ograniczeń w dostępie do tego zawodu. Wskazano wszakże zakres czynności, do których pośrednik jest uprawniony w związku z wykonywaniem umowy. Obecnie zatem nie powinno już budzić wątpliwości, że ma on prawo wglądu do:
ksiąg wieczystych,
katastru nieruchomości,
ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
tabel taksacyjnych i map taksacyjnych,
planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
rejestrów cen i wartości nieruchomości,
rejestrów osób, którym przysługują prawa do nieruchomości lub lokalu,
ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,
świadectw charakterystyki energetycznej
– oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń (zob. art. 181a).
W odniesieniu natomiast do umowy pośrednictwa zastrzeżono, iż może zostać ona zawarta nie tylko w formie pisemnej ale także elektronicznej. W tym miejscu wyjaśnić wszakże należy, że forma elektroniczna to oświadczenie złożone w postaci elektronicznej opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym (zob. art. 78[1] k.c.). Warunku tego nie spełnia zaś wymiana wiadomości e-mail, które nie zostały zaopatrzone w tego rodzaju podpis.
Ustawodawca zastrzegł także, iż obligatoryjnym załącznikiem do umowy pośrednictwa ma być kopia dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika aktualnego na dzień zawarcia umowy pośrednictwa. Co więcej, jeżeli pośrednik nie dopełnił obowiązku dołączenia kopi polisy do umowy, bądź poinformowania klienta o zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia, strona umowy pośrednictwa, po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.
Opisane powyżej zmiany w przepisach regulujących pośrednictwo w obrocie nieruchomościami obowiązują od 01 września 2017 roku.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
