Czynności prawne mające za przedmiot przeniesienie własności nieruchomości, czy też ustanowienie i zbycie ograniczonych praw rzeczowych wymagają dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Naruszenie tego obowiązku skutkuje brakiem skutków prawnych zawartej umowy, bądź złożonego oświadczenia. W konsekwencji sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu zmian w księdze wieczystej nieruchomości.
Wymóg zachowania najwyższej formy szczególnej – jaką jest akt notarialny – wiąże się z samą rolą notariusza. Jest to bowiem zawód zaufania publicznego mający czuwać nad pewnością i legalnością transakcji.
Notariusz powinien zachowywać bezstronność oraz obiektywizm w toku wykonywanych czynności zawodowych. Mają mu pomóc w tym nałożone na niego obowiązki. Powinien on zatem czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.
W szczególności umowy i oświadczenia składane w obecności notariusza nie mogą być rażąco krzywdzące dla jednej ze stron. Notariusz ma także obowiązek upewnienia się, że dane osoby rozumieją skutki prawne podejmowanych czynności. Jeżeli notariusz uzna to za konieczne, bądź wnoszą o to same strony, jest on zobowiązany udzielać im niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.
W przypadku transakcji obrotu nieruchomościami notariusz powinien zatem czuwać nad zgodnością samej umowy z prawem, ale także mieć na względzie świadomość jej uczestników oraz okoliczności w jakich dochodzi do transakcji. Konieczne jest zapewnienie świadomości stron nie tylko co do przedmiotu umowy, jej rodzaju ale także praw i obowiązków nabywcy. Obowiązki notariusza ograniczają się wszakże tylko do danej czynności prawnej. Przykładowo, wskazuje się, że udzielanie przez notariusza informacji o potrzebie nabycia udziałów w innych działkach celem zapewnienie nabywanej nieruchomości dostępu do drogi publicznej wykracza poza zakres niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności prawnej (tak. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 13.05.2009 r., I ACa 141/09).
Jeżeli zaś w ocenie notariusza dana czynność naruszałaby prawo, ma on obowiązek odmowy jej dokonania. Przykładem takich naruszeń może być próba wyzysku sprzedawcy przez kupującego, czyli zastrzeżenie rażąco niskiej ceny poprzez wykorzystanie przymusowego położenia, niedołęstwa albo niedoświadczenia drugiej strony.
Podobnie należy traktować stosowanie gróźb, presji, wprowadzenie w błąd jednej ze stron przez drugą. Dotyczy to nie tylko podszywania się pod członków rodziny, ale także skutków samej transakcji, np. zawieranie umowy darowizny nieruchomości zamiast umowy dożywocia. Zdarzają się również przypadki odmowy sporządzenia umowy sprzedaży, gdy o własność nieruchomości toczy się spór sądowy. Czy też, gdy pomiędzy stronami umowy przedwstępnej zawisł spór odnośnie wykonania przewidzianych w niej obowiązków warunkujących zawarcie umowy przyrzeczonej (umowa przedwstępna może zostać zawarta pod warunkiem).
Innym przykładem może być brak pełnej świadomości lub zrozumienia umowy przez sprzedawcę. Niechlubnym przykładem są działania tzw. czyścicieli kamienic. Osoby te często podstępem nakłaniały, zwłaszcza właścicieli będących w podeszłym wieku, do niekorzystnego rozporządzenia nieruchomością.
Na odmowę dokonania czynności notarialnej każda ze stron może wnieść sprzeciw. Ten jednak jest rozpatrywany przez sąd, co ma zapewnić obiektywną ocenę działań notariusza.
Pamiętać wszakże należy, że wśród klauzul zgodnych z prawem, jest wiele takich, które dają dużą swobodę ich kształtowania stronom. Najlepszym przykładem są postanowienia dot. zadatku, czy też kar umownych. Ich treść zależy w największym stopniu od woli stron. Rola notariusza sprowadza się zaś do weryfikacji, czy dany zapis nie narusza zasady swobody umów (np. stanowi wyzysk, narusza przepisy bezwzględnie obowiązujące, itp.).
To strony decydują o wprowadzeniu do treści umowy elementów innych niż wymagane w danym przypadku przez prawo, tzw. essentialia negotii. Przy umowie sprzedaży są nimi: określenie jej przedmiotu oraz ceny, a także obowiązku przeniesienia własności i wydania rzeczy, którym towarzyszy obowiązek odbioru rzeczy przez nabywcę. Pozostałe klauzule stanowią tzw. accidentalia negotii, czyli dodatkowe zastrzeżenia umowne.
Fakt, iż do umowy może zostać wprowadzonych bardzo wiele w pełni dozwolonych klauzul dodatkowych, chociażby ww. zadatek i kary umowne, ale także zastrzeżenie warunku lub terminu (możliwe w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości), czy też umowne prawo odstąpienia, sprawiają że pomoc notariusza może być niewystarczająca. Stąd też częstokroć w konstruowaniu umowy biorą udział pośrednicy, prawnicy, bądź inni profesjonalni doradcy stron. Należy również pamiętać o skutkach podatkowych poszczególnych zapisów.
Notariusz odmówi sporządzenia aktu notarialnego tylko, gdy uzna jego sprzeczność z prawem. Udzieli również ogólnych pouczeń odnośnie skutków prawnych poszczególnych zapisów. Jego rolą nie jest wszakże ingerowanie w treść poszczególnych zapisów, o ile są one zgodne z prawem. Nie zastąpi on zatem nigdy doradcy strony. Tym bardziej, że notariusz powinien zachować bezstronność.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
