Ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zbywa milczeniem kwestie wydania lokalu nabywcy. Kluczowym zdarzeniem z jej punktu widzenia, które stanowić ma o prawidłowości wykonania umowy deweloperskiej, jest terminowe dokonanie przeniesienia przez dewelopera nabywanego prawa na drugą stronę umowy. To naruszenie tego obowiązku, po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu wyznaczonego zbywcy na przeniesienie prawa, pozwala na odstąpienie od umowy z winy dewelopera.
Również wśród innych okoliczności połączonych przez ustawodawcę z prawem odstąpienia od umowy deweloperskiej brak jest jakiejkolwiek wzmianki o terminowym wydaniu lokalu nabywcy. Czy zatem wpisywane w prospektach informacyjnych oraz bezpośrednio do treści umów deweloperskich terminy wydania lokali nabywcą są całkowicie bez znaczenia? Przecież zwłoka w tym zakresie narażać może nabywców na dodatkowe koszty. Mogą być nimi:
opłaty za najem mieszkania za okres od czasu, w którym nabywany lokal miał być wydany, do czasu jego faktycznego wydania,
dodatkowe opłaty karencyjne ponoszone przez kredytobiorców z uwagi na przesunięcie się terminu wypłaty całości kredytu, a co za tym idzie także rozpoczęcia jego spłaty,
inne dodatkowe wydatki, opłaty i koszty wynikające z przesunięcia terminu wydania lokalu.
Z pomocą w tym zakresie mogą przyjść ogólne przepisy Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim zaś kodeksowe prawo do odstąpienia od umowy. Jeżeli bowiem deweloper naruszyłby obowiązki umowne, inne niż wskazane w art. 29 ust. 1 pkt 1-6 ustawy deweloperskiej (w punktach tych wymieniono przesłanki uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy), to zastosowanie znajdowałby art. 491 Kodeksu cywilnego. Stanowi on zaś, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również, bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie, żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
Skorzystanie z prawa odstąpienia, z przyczyn faktycznych, częstokroć nie wchodzi jednak w grę. Bardziej przydatnym roszczeniem może być zatem roszczenie odszkodowawcze z tytułu niewykonania albo nienależytego wykonania umowy (art. 471 Kodeksu cywilnego).
W przypadku, gdy zawinione przez dewelopera zachowanie (działanie albo zaniechanie) doprowadziło do powstania szkody po stronie nabywców (np. w postaciach wyżej wskazanych dodatkowych kosztów i wydatków) i szkoda ta jest normalnym następstwem owego zachowania się dewelopera, to jest on zobowiązany do jej naprawienia.
Pamiętać przy tym należy, że deweloper będąc profesjonalistą w swojej branży zobowiązany jest do zachowania szczególnej staranności w wykonywaniu zawartych przez niego umów. Nadto, za działanie zawinione uznaje się już rażące niedbalstwo dewelopera. Co więcej, nie może on przenosić na nabywcę będącego konsumentem ryzyka gospodarczego związanego z prowadzonym przedsięwzięciem deweloperskim.
Co to oznacza w praktyce? To, że niezwykle trudne jest uniknięcie odpowiedzialności odszkodowawczej przez dewelopera, który zasłania się np. warunkami pogodowymi, bądź uwarunkowaniami procesu budowlanego. Te bowiem powinny być mu znane – jako przedsiębiorcy budowlanemu – a co najmniej możliwe do oszacowania. Jedynie zatem ekstremalne warunki pogodowe, niespotykane w danym rejonie, bądź inne nie dające się przewidzieć okoliczności mogłyby pozwolić deweloperowi na uniknięcie konieczności naprawienia ww. szkód. Jednakże tylko wtedy, gdy zachował on należytą staranność w wykonywaniu swoich obowiązków umownych. Jego zaniedbania mogą być bowiem traktowane, jak przyczynienie się do powstania szkody związane z chociażby częściowym obowiązkiem jej naprawienia.
Nawet jeśli zatem umowa deweloperska nie zawiera klauzuli kary umownej, zadatku, bądź innych wiążących odpowiedzialność dewelopera z nieterminowym wydaniem lokalu, to jej podstaw można poszukiwać w przepisach ogólnego prawa cywilnego.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
