Odziedziczenie nieruchomości oraz przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, czyli ograniczenie odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości czynnej spadku na dzień śmierci spadkodawcy, nie zawsze gwarantuje spadkobiercy spokojny sen. W tym zakresie można wyróżnić kilka typów podstawowych zagrożeń, którymi są:
Odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkodawcy związane z nieruchomością – spadkobranie stanowi tzw. sukcesję uniwersalną, która oznacza – co do zasady – wstąpienie we wszystkie prawa i obowiązki spadkodawcy przez spadkobiercę. W tym zatem także jego zobowiązania. Dobrodziejstwo inwentarza pozwala na kwotowe ograniczenie tej odpowiedzialności, jednakże długi poniżej wartości czynnej spadku spadkobierca będzie musiał spłacić. Co więcej, odpowiada za nie całym swoim majątkiem, nie tylko odziedziczonym mieniem;
Odpowiedzialność spadkobiercy względem wierzyciela hipotecznego – szczególne znaczenie wśród zobowiązań spadkodawcy mają te zabezpieczone hipoteką na wchodzącej w skład spadku nieruchomości. Co prawda odpowiedzialność spadkobiercy może być ograniczona ww. dobrodziejstwem inwentarza, jednakże przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece zastrzegają, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego (art. 74 ww. ustawy). W praktyce wyróżnić można trzy odrębne przypadki:
jeżeli w skład spadku wchodziła tylko nieruchomość, na której ustanowiona jest hipoteka, to wierzyciel uzyska zaspokojenie swoich wierzytelności, tylko do wysokości wartości tej nieruchomości. Dalsza odpowiedzialność spadkobiercy jest ograniczona, gdyż wartość spadku to tylko wartość tej nieruchomości,
jeżeli wartość czynna spadku obejmuje także inne składniki majątkowe, w odniesieniu do pozostałej części odziedziczonego spadku, spadkobierca odpowiada do wysokości czynnej spadku, czyli także do wartości innych, poza hipoteką, składników majątkowych spadku. Oznacza to, że jeżeli wierzyciel sprzedając nieruchomość nie uzyska pełnego zaspokojenia, może domagać się od spadkobiercy dalszych kwot, jednakże tylko do wartości pozostałych składników masy spadkowej. Przykładowo, wartość czynna spadku wynosiła 350.000 zł, wartość nieruchomości obciążonej hipoteką 300.000 zł, zaś wysokość zobowiązania spadkodawcy zabezpieczonego hipoteką 400.000 zł. W takim przypadku wierzyciel uzyskawszy 300.000 zł ze sprzedaży nieruchomości mógłby domagać się od spadkobiercy jeszcze 50.000 zł. Kwotę tą mógłby egzekwować z całego majątku spadkobiercy,
wysokość zobowiązania zabezpieczonego hipoteką jest niższa aniżeli wartość czynna spadku oraz wartość nieruchomości – w tym wypadku wierzyciel hipoteczny może egzekwować należność z całego majątku spadkobiercy, jednak tylko do wysokości długu spadkodawcy. Spadkobierca może go zaś spłacić oraz żądać zgody na wykreślenie hipoteki;
Wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego – w zależności od strony umowy najmu, po której był spadkobierca, jego spadkodawca będzie miał odmienne prawa i obowiązki:
jeżeli spadkodawca był wynajmującym – spadkobierca wstępuje na jego miejsce do umowy najmu, a śmierć wynajmującego nie stanowi samoistnej przesłanki do jej wypowiedzenia,
jeżeli spadkodawca był najemcą – w stosunek najmu na jego miejsce wstępuje małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, o ile stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku tych osób umowa najmu wygasa. Natomiast, osoby, które wstąpiły w stosunek najmu mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały;
Wygaśnięcie prawa przysługującego spadkodawcy – może się także zdarzyć, że prawo przysługujące spadkodawcy do danej nieruchomości wygaśnie z jego śmiercią, a co za tym idzie nie będzie podlegało dziedziczeniu. Dotyczy to w szczególności ograniczonych praw rzeczowych w postaci użytkowania oraz służebności osobistej, w tym służebności mieszkania. W tym ostatnim przypadku można wszakże umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. W braku takiego zapisu służebność ta wygaśnie.
Jak wynika z powyższego, dziedziczenie nieruchomości może przysporzyć dodatkowych obowiązków spadkobiercy. Dowiedziawszy się zatem o takim spadku należy dokładnie zweryfikować jego stan prawny, w szczególności zaś obciążenia i prawa ciążące na nieruchomości.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
