Zadatek stanowi jedną z najczęstszych klauzul dodatkowych wprowadzanych do przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości. Pełni on rolę odszkodowawczą mając – przynajmniej częściowo – pokryć szkody związane z niedojściem umowy przyrzeczonej do skutku. Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym: zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (zob. art. 394 §1 k.c.).
Zasadą jest, że zadatek jest wpłacany przez nabywcę nieruchomości. Co zatem się stanie, jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie, gdyż nabywca nie otrzyma kredytu na jej zakup? Odpowiedź okazuje się niejednoznaczna. Dużo bowiem zależy od dwóch elementów. Pierwszy stanowią ewentualne modyfikacje ww. klauzuli umownej dokonane w tekście umowy przedwstępnej. Drugi zaś przyczyny, przez które kredyt nie został udzielony.
Kodeks cywilny pozwala na umowną modyfikację klauzuli zadatku. Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem jest czynienie w niej dodatkowego zastrzeżenia, w myśl którego sprzedający oświadcza, że w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, zwróci zadatek na konto wskazane przez kupującego. Zacytowany przykład spotykany jest przy tym w różnych wersjach. Sprzedawcy najczęściej domagają się zaznaczenia, iż zwrot zadatku nastąpi tylko, jeżeli nieotrzymanie kredytu nie wynika z zaniedbań kupującego. W braku takiego doprecyzowania i przyjęciu w umowie ww. rozwiązania, zadatek podlegałby zwrotowi w każdym przypadku, gdy kupujący kredytu nie otrzyma – bez znaczenia od stopnia jego winy w tym zakresie (zob. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 25.10.2013 r., II Ca 1228/13).
Co jednak się stanie, gdy strony nie zdecydują się na dokonanie umownych zmian w klauzuli zadatku? W takiej sytuacji niedoszły kupujący może powołać się na przepis art. 394 §3 k.c. Wynika z niego, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Oczywiście, gdy tylko umowa na to zezwala, najlepszym wyjściem będzie jej rozwiązanie. Dwie pozostałe przesłanki pozwalające na domaganie się zwrotu zadatku wymagają wykazania, czy to braku winy obu stron, czy też ich obustronnego zawinienia w powstaniu okoliczności uniemożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej. Najczęściej niedoszły kupujący stara się wykazać, że brak jest po jego stronie winy w nieotrzymaniu kredytu na zakup nieruchomości. Co ważne, z pomocą przychodzi tu orzecznictwo. Nie tylko w cytowanym powyżej wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu, ale także w orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że gdy nabywca podjął wszystkie niezbędne kroki w celu uzyskania kredytu, współpracował w tym zakresie z bankiem i ze sprzedawcą oraz przystępując do procedury kredytowej mógł liczyć na jej pozytywne zakończenie, to z reguły nie można mu przypisać winy (zob. wyroki Sądu Najwyższego z: 23.02.2001 r., II CKN 314/99, z 07.04.2004 r., IV CKN 212/03). Jedynie zatem przypadki, w których nabywcy będzie można przypisać winę, bądź co najmniej niedbalstwo w toku procedury kredytowej, będą uzasadniały zatrzymanie zadatku przez sprzedawcę.
Ostatnia z sytuacji nie zaistnieje wszakże, tj. zadatek podlegać będzie zwrotowi, gdy co prawda winę można przypisać nabywcy, ale jednocześnie także sprzedającemu. Przykładem takiej sytuacji może być niedostarczenie przez sprzedającego dokumentów wymaganych przez bank, bądź też dostarczenie ich ze znacznym opóźnieniem – o ile miałoby to wpływ na decyzję banku.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
