Nadal zdarzają się przypadki, w których deweloper wprowadza do umów z nabywcami lokali mieszkaniowych w blokach wielorodzinnych klauzule dotyczące powierzenia zarządu wskazanej przez niego firmie. Pobieżnie jedynie przeglądając rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez Prezesa UOKiK natkniemy się m.in. na następujące kwestionowane postanowienia umowne:
strony umowy ustalają, iż w umowie ustanowienia odrębnej własności w formie aktu notarialnego znajduje się zapis, że zarząd przedmiotową nieruchomością będzie sprawowany przez okres 5 lat przez Spółdzielnię lub firmę przez nią wskazaną (klauzula nr 2930),
sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do użytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego (klauzula nr 1642),
kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment (klauzula nr 1480).
Oczywiście to tylko kilka reprezentatywnych przykładów postanowień umów uznanych przez Prezesa UOKiK oraz Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. We wszystkich przypadkach podstawę kwestionowania legalności tego typu zapisów stanowi zamiar nadmiernego ograniczenia prawa własności nabywców lokali mieszkaniowych. Tymczasem, własność oznacza m.in. swobodę decydowania o sposobie wykonywania danego prawa – w tym przypadku zarządu i administrowania nieruchomością wspólną. Nabywca mieszkania ma zatem istotny interes w tym, aby administrator sprawował swoją funkcję w sposób profesjonalny, a koszty z tym związane nie były nadmierne. Deweloper natomiast niejako „namaszczając” do zarządzania budynkiem, z którym przestaje mieć jakikolwiek związek, wybraną przez siebie osobę najczęściej czerpie z tego dalsze profity. Znane są bowiem liczne przypadki, gdy tak narzuconym administratorem była spółka córka dewelopera, bądź inny podmiot z nim powiązany.
Niestety, praktyki takie nie zniknęły całkiem z rynku nieruchomości. Co zatem zrobić, gdy doszło do sytuacji opisanej powyżej? Jeśli tak wybrany administrator nie zgodzi się na dobrowolną rezygnację, pozostaje konieczność dokonania zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. Jeżeli wybór taki miał miejsce w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała taka stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej nowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Decydując się na zmianę właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą we ww. uchwale, wskazać inną osobę sprawującą zarząd, bądź usunąć postanowienia dotyczące sposobu zarządu, względnie wskazać że do zarządu stosowane będą zasady wskazane w ustawie o własności lokali. W dwóch ostatnich wypadkach konieczne będzie dokonanie wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Ten zaś w dalszej kolejności będzie mógł podpisać umowę o administrowanie nieruchomością wspólną. Istnienie organu wspólnoty mieszkaniowej – w postaci jej zarządu – daje dodatkowe zabezpieczenie, bowiem jego członkowie będą mieli wpływ na bieżący zarząd nieruchomością wspólną.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
