Decydując się na wynajem mieszkania turystom rozważyć należy wiele różnego typu kwestii. My zajmiemy się dzisiaj uwarunkowaniami prawnymi tego typu działalności. To od nich w dużej mierze zależeć bowiem będzie zysk właściciela wynajmowanej nieruchomości, który jest przecież jednym z kluczowych powodów, dla których decydujemy się na tego typu przedsięwzięcie.
Ramy prawne najmu krótkoterminowego stanowić będą te same przepisy, co przy tradycyjnym, długoterminowym najmie na cele mieszkaniowe. Jednakże, już treść umowy wymaga pewnych modyfikacji, względem umów stosowanych w drugim przypadku. Z uwagi na krótkotrwałość najmu oraz specyfikę najemców rzadkością będzie stosowanie przepisów o najmie okazjonalnym. Ten bowiem wymaga dodatkowej wizyty u notariusza i ponoszenia związanych z tym kosztów, nadto ze względu na cel pobytu nieliczne będą przypadki, gdy turyści nie będą chcieli opuścić lokalu po upływie okresu najmu.
Konstruując umowę najmu krótkoterminowego szczególną uwagę zwrócić należy zatem na poniższe kwestie:
wskazanie okresu najmu – zapis taki nie tylko nie pozostawia wątpliwości, co do czasu wynajmu ale także wpływa na możliwość rozwiązania umowy – przy umowach zawartych bowiem na czas oznaczony (np. od 15 do 22 lipca 2016 r.) zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (o konstrukcji przyczyn wypowiedzenia niżej),
standard i wyposażenie lokalu – pamiętać również należy o precyzyjnym wskazaniu wyposażenia mieszkania i jego stanu (np. w postaci załącznika do umowy). Pozwoli to na późniejszą weryfikację przy odbiorze lokalu. Powyższe należy połączyć z protokołami zdania oraz odbioru mieszkania, co pozwoli na stwierdzenie ewentualnych ubytków lub zniszczeń,
określenie sposobu płatności czynszu – ustawa przewiduje w tym zakresie dwie możliwości, czynsz płatny z dołu, czyli po zakończeniu najmu albo czynsz płatny z góry, a zatem na początku trwania okresu najmu. W umowach z turystami bezpieczniejszy jest oczywiście model drugi, tym bardziej jeżeli najem trwać ma kilka-kilkanaście dni,
zabezpieczenie – warto zadbać także o depozyt w postaci kaucji na pokrycie ewentualnych szkód. W przypadku luksusowego, drogiego wyposażenia zdarza się, że wynajmujący wymaga zgody na obciążenie karty kredytowej najemcy kwotą odszkodowania. W tym celu podawane są w umowie dane do tego niezbędne,
określenie obowiązków najemcy – prócz standardowych warto zadbać o przesądzenie w umowie, czy najemca uprawniony jest do wprowadzania do lokalu zwierząt, czy też palenia w nim wyrobów tytoniowych – naruszenie precyzyjnie określonych obowiązków i zakazów może być podstawą do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, o ile w umowie zostanie zamieszczony stosowny zapis,
dysponowanie lokalem – w umowie powinny znaleźć się również zapisy wyłączające prawo najemcy do udostępniania lokalu innym osobom na jakiejkolwiek podstawie prawnej (podnajem, użyczenie, cesja praw z umowy najmu). Naruszenie tego zakazu także stanowić będzie podstawę karnego rozwiązania umowy,
ograniczenie odpowiedzialności właściciela – warto zadbać również o ograniczenie własnej odpowiedzialności odszkodowawczej względem najemców, w szczególności za szkody spowodowane czynnikami niezależnymi (np. przerwa w dostawie mediów). Nie można jednakże wyłączyć odpowiedzialności za szkody wyrządzone umyślnie.
Na zakończenie wskazać należy, że wynajmujący ma jeszcze jeden instrument chroniący go przed nieuczciwym najemcą. Mianowicie, dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy oraz członków jego rodziny wniesionych do wynajmowanego lokalu. Zastaw wygasa, gdy rzeczy te zostaną wyniesione z lokalu. Właściciel może wszakże rzeczy te uprzednio zatrzymać aż do czasu zapłacenia lub zabezpieczenia zaległych płatności. Wynajmujący może zatem, w ramach dozwolonej samopomocy, wejść w posiadanie tychże ruchomości, zaś ewentualny opór najemcy byłby bezprawny. Należy przy tym pamiętać, że właściciel odbierający rzecz ruchomą najemcy musi pozostawić ją w wynajmowanym lokalu. Usunięcie jej z niego spowoduje bowiem wygaśnięcie prawa zastawu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
