Najem okazjonalny to rodzaj najmu, który chroni właścicieli nieruchomości i ich własności. Dzięki niemu najemca może skuteczniej walczyć z lokatorem, który np. permanentnie zalega z czynszem, nie wywiązuje się z zawartych w umowie postanowień czy też zakłóca spokój sąsiadom. W przypadku tego rodzaju najmu łatwiej niż w tradycyjnej umowie eksmitować nieuczciwego lokatora. Niestety mało który najemca korzysta ze swoich praw.
fotolia.com
Najem okazjonalny jako odmiana najmu tradycyjnego wprowadzony został do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Możliwość skorzystania z najmu okazjonalnego mają wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą żadnej działalności gospodarczej i posiadają własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu, a od tego roku także firmy. Aby umowa była prawomocna właściciel, który chce wynająć lokatorowi swoje mieszkanie musi zawrzeć w niej swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Oznacza to, że najemca z góry godzi się na odebranie mu mieszkania w razie gdyby nie wywiązał się z umowy. Koszt sporządzenia takiego aktu, który ponosi najemca, to ok. 150 zł. Obowiązkiem jest także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i złożenie oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie wskazanej osoby. W przypadku gdy najemca straci możliwość zamieszkania w innym lokalu powinien w ciągu 21 dni złożyć oświadczenie o nowym lokalu. W innym razie wynajmujący może wypowiedzieć umowę.
Należy przy tym pamiętać, że umowa o najem okazjonalny będzie ważna tylko wtedy, gdy w ciągu 14 dni właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobi umowa zawarta między stronami będzie zwykłą umową najmu.
fotolia.com
Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat, choć okres ten może zostać następnie przedłużony. W umowie właściciel musi określić, na jak długo oddaje lokal do wynajęcia i przedstawić oświadczenia, które zabezpieczą bezkonfliktowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu.
Różnica między najmem okazjonalnym a tradycyjnym jest taka, że w przypadku tego pierwszego możliwe jest eksmitowanie niewywiązującego się z umowy najemcy bez wyroku sądu. Przy tradycyjnej umowie najmu nie może on wyrzucić z nieprawnie zajmowanego lokalu kobiet w ciąży i osób małoletnich, obowiązuje też okres ochronny między 1 listopada a 31 marca. Lokator musi mieć także zapewniony lokal socjalny, co kwestionuje skuteczność wyroków eksmisyjnych. Na najmie okazjonalnym skorzystać mogą także firmy wynajmujące mieszkania. Przedsiębiorstwa, które mają niewykorzystane zasoby mieszkaniowe, np. deweloperzy, którzynie sprzedali wybudowanych mieszkań mogą je teraz przekształcić w lokale na wynajem.
Jeśli po rozwiązaniu umowy najemca nie chce opuścić mieszkania właściciel powinien wręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, przy czym termin na wykonanie tej czynności nie może być dłuższy niż siedem dni. Jeśli po upływie tygodnia najemca nie opuści lokalu właściciel powinien udać się do sądu i złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołączyć należy żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument przysługujący właścicielowi tytuł prawny oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jest to procedura, która zastępuje – co jest konieczne w przypadku zwykłej umowy – wszczęcie sprawy o eksmisję lokatora.
Jednak istnieją też minusy wynikające z umowy o najem okazjonalny. Ograniczone prawa najemcy utrudnią poszukiwania osoby, która chciałaby zawrzeć taką umowę, w dodatku wiele z nich zwyczajnie nie spełnia warunków – potencjalni lokatorzy będą mieli problem ze wskazaniem innego miejsca zamieszkania, które jest niezbędną częścią umowy najmu okazjonalnego. Nie jest również możliwe podpisanie umowy na czas nieokreślony. Ponadto właściciel może wynająć mieszkanie tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych. Nie jest zatem możliwe skorzystanie z tej formy, aby wynająć np. garaż lub inne pomieszczenie, które nie służy celom mieszkaniowym.
