Zastanawiasz się czy możesz sprzedać mieszkanie wskazane, jako miejsce potencjalnej eksmisji najemcy najmu okazjonalnego? Utraciłeś możliwość zamieszkania we wskazanym w akcie notarialnym lokalu i nie wiesz jak postąpić? A może uzyskałeś informację, że wręczone przez najemcę oświadczenie jest nieaktualne i obawiasz się o twoje prawa? Na te i inne pytania odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.
Najem okazjonalny to forma najmu mająca w jak najwyższym stopniu zabezpieczać wynajmującego przed nierzetelnymi najemcami. Istotą tego zabezpieczenia jest wręczenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, a także wskazał inny lokal w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.
Co się wszakże dzieje w przypadku, gdy właściciel wskazanej przez najemcę nieruchomości będzie chciał ją sprzedać? Prawa i obowiązki każdej ze stron są w takim przypadku odmienne. Zacznijmy od uprawnień właściciela lokalu ujętego w oświadczeniu najemcy, o którym mowa powyżej. Fakt wskazania tej nieruchomości w oświadczeniu nie wpływa w żaden sposób na prawo właściciela do rozporządzenia jego lokalem. Tym samym może on go swobodnie sprzedać, wynająć, bądź obciążyć w inny sposób. Jedynym obowiązkiem właściciela jest w tym przypadku powiadomienie najemcy o fakcie wyzbycia się nieruchomości, bądź obciążenia jej w taki sposób, że najemca utracił możliwość zamieszkania w niej w wypadku eksmisji z wynajmowanego lokalu.
Najemca dowiedziawszy się o powyższych okolicznościach ma zdecydowanie więcej obowiązków. Mianowicie, jest on zobowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić wynajmującemu oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu. Przedmiotem oświadczenia jest wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tymże oświadczeniu. W omawianym przypadku nie jest wymagane ponowne składanie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
Jeżeli wynajmujący otrzyma ww. dokumenty w ustawowym terminie, nie przysługują mu w związku z tym żadne dodatkowe uprawnienia, a umowa najmu trwa nadal na dotychczasowych zasadach. Sytuacja wygląda inaczej, jeżeli najemca naruszy ten obowiązek. Przypadek taki traktuje się bowiem na równi z niedopełnieniem obowiązku dostarczenia oświadczenia i innych dokumentów przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego. Właściciel nieruchomości będzie miał zatem prawo wypowiedzieć na piśmie umowę najmu lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Okres ten, według uznania wynajmującego, może być dłuższy. Na marginesie należy zaznaczyć, że właściciel lokalu ma prawo, nie zaś obowiązek wypowiedzenia umowy najmu. Może on zatem z tego prawa nie korzystać.
Co ważne, warunkiem wypowiedzenia umowy najmu nie jest uprzednie wezwanie najemcy do dostarczenia ww. oświadczeń w dodatkowym terminie wskazanym przez wynajmującego. Właściciel może, więc skorzystać z uprawnienia do przedterminowego zakończenia najmu od razu po upływie ustawowego terminu.
Podsumowując, możliwa jest swobodna sprzedaż nieruchomości wskazanej w oświadczeniu najemcy. Rodzi to wszakże dodatkowe obowiązki dla sprzedawcy oraz najemcy. W przypadku ich uchybienia, wynajmujący zyska zaś prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
