W czerwcu 2016 r. omówiliśmy kwestię zaostrzenia zasad obrotu gruntami rolnymi, która to miała bezpośredni związek z zakończeniem się okresów przejściowych na zakup tego typu nieruchomości przez obywateli państw wchodzących w skład Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Dzisiaj przyjrzymy się nabywaniu nieruchomości przez obywateli innych państw. Wśród państw uprzywilejowanych nie znajduje się m.in. Ukraina i Rosja.
Jak powszechnie wiadomo w tego typu przypadkach konieczne może okazać się uzyskanie specjalnego zezwolenia wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Okazuje się jednakże, iż od tej zasady istnieje spora liczba wyjątków. Co do zasady zatem – o bardzo ważnym wyjątku w dalszej części wpisu – zezwolenie nie jest potrzebne m.in. na zakup:
samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
przez spółkę handlową albo inną osobę prawną kontrolowaną przez cudzoziemców, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
Przy tak ustalonych zwolnieniach od obowiązku uzyskania zezwolenia, znaczna część transakcji mogłaby się obyć bez występowania o jego wydanie. Tu jednak pojawia się wspomniany wyjątek. Mianowicie, zwolnień tych nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Strefa nadgraniczna obejmuje bowiem cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego. Na terenie województwa pomorskiego w strefie nadgranicznej znajduję się zaś następujące gminy: Ustka (m.), Słupsk, Słupsk (m.p.), Smołdzino, Główczyce, Łeba (m.), Wicko, Nowa Wieś Lęborska, Choczewo, Łęczyce, Krokowa, Wejherowo, Wejherowo (m.), Gniewino, Władysławowo (m.), Jastarnia (m.), Hel (m.), Puck, Puck (m.), Reda (m.), Kosakowo, Rumia (m.), Gdynia (m.p.), Szemud, Sopot (m.p.), Gdańsk (m.p.), Żukowo, Kolbudy Górne, Pruszcz Gdański, Pruszcz Gdański (m.), Cedry Wielkie, Stegna, Ostaszewo, Nowy Dwór Gdański, Sztutowo, Krynica Morska (m.). Jest to zatem duża część naszego województwa.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest za opłatą wynoszącą obecnie 1.570 zł. Zostanie ono wszakże wydane tylko jeżeli cudzoziemiec wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską, czyli np.:
posiada polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
zawarł związek małżeński z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
posiada zezwolenia na pobyt,
jest członkiem organu zarządzającego osoby prawnej albo spółki handlowej mającej siedzibę w Polsce kontrolowanej przez cudzoziemców,
wykonuje na terenie Polski działalność gospodarczą lub rolniczą.
Dodatkową przesłanką, która musi zostać spełniona, aby uzyskać zezwolenie jest brak zagrożenia przez taką transakcję obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
Jak widać uzyskanie zezwolenia nie jest proste, nadto ostatni z warunków ma znaczny stopień uznaniowości, co dodatkowo może utrudniać pozytywne rozpatrzenie wniosku. Dlatego też w jednym z kolejnych wpisów zastanowimy się, czy rozwiązaniem prostszym nie jest nabycie przez cudzoziemców udziałów w krajowej spółce kapitałowej, która stała się uprzednio właścicielem nieruchomości.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
