Każdy, kto choć raz dokonywał transakcji na rynku nieruchomości zapewne spotkał się z pojęciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niezależnie, czy kupujemy działkę gruntu, czy mieszkanie w bloku, warto znać podstawowe informacje na ten temat. Mogą one pomóc nam podjąć decyzję co do zakupu danej nieruchomości, bądź odżegnać nas od tego zamiaru.
Zanim jednak przejdziemy do omawiania planów miejscowych, należy zaznaczyć że nie są one ustanowione dla wszystkich nieruchomości. Znaczna część terenów pozostaje poza ich obszarem. Wynika to z faktu, że plany miejscowe uchwalają rady gminy albo rady miast. Wraz z poszerzaniem obszarów zabudowy procedury legislacyjne nie zawsze nadążają z ich uchwalaniem. Sama procedura jest zaś długotrwała i skomplikowana.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument – przyjmowany przez ww. organy w drodze uchwały – określający warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Uchwala go się dla gminy albo jej części. W miastach plany miejscowe obejmują najczęściej ich części, dzielnice albo kwartały.
Plan miejscowy składa się z dwóch części tekstowej (opisowej) oraz graficznej (mapy danego obszaru objętego planem). W pierwszej części znajdziemy m.in. tak ważne informacje jak poniższe:
klasyfikację danego obszaru na rodzaje ze względu na faktyczny sposób użytkowania lub zagospodarowania. Klasyfikację tą oznacza się literami, przykładowo: B-tereny mieszkaniowe, Bz- tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, Ba-tereny przemysłowe, itd.). Oznaczenie to jest bardzo istotne. Dzięki niemu możemy stwierdzić, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczone są działki w sąsiedztwie naszej nieruchomości. Jak to stwierdzić? Do tego przyda nam się mapa stanowiąca załącznik do uchwały. Od tego, czy w sąsiedztwie działki, którą planujemy zakupić planowana jest fabryka, czy park może zależeć komfort naszego mieszkania przez wiele lat;
funkcje preferowane oraz funkcje wyłączone na danym obszarze, jako niepożądane,
warunki urbanistyczne, np. nieprzekraczalne linie zabudowy – z planu miejscowego może wynikać np., że budynek musi być oddalony od ulicy o określoną liczbę metrów,
liczba miejsc parkingowych dla mieszkańców, użytkowników, zatrudnionych,
wysokość zabudowy liczona w metrach, bądź kondygnacjach,
informacje o sposobie zasilania w wodę, gaz, dopuszczalny sposób ogrzewania budynków, czy też odprowadzania ścieków.
Wszystkie te informacje przedstawiane są oddzielnie dla każdego, wydzielonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru (terenu). Służą do tego specjalne karty terenu oznaczone kolejnymi numerami. Na każdej karcie znajdziemy kolejno numerowane punkty z poszczególnymi informacjami, o których była mowa powyżej. Wszystkich kategorii informacji jest kilkanaście i stanowią one zbiór najważniejszych danych o konkretnym obszarze gruntu.
Przed zakupem nieruchomości warto zatem sprawdzić treść planu oraz zapoznać się z dołączoną do niego mapą. Dzięki mapie poznamy obszary poszczególnych terenów i ich granice. Gdzie szukać planów miejscowych? Publikowane są one w dziennikach urzędowych wydawanych przez wojewodów. Niemniej, odnajdziemy je również na stronach internetowych poszczególnych gmin, bądź miast.
Jak zaznaczono na początku, nie dla każdego obszaru plan miejscowy został uchwalony. Jeżeli go brak, to powinniśmy dowiedzieć się, czy dla nieruchomości, którą się interesujemy wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zawiera ona informacje zbliżone do planu miejscowego, jednakże wydawana jest dla konkretnych nieruchomości.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
