Umowy najmu są niezwykle popularne na rynku nieruchomości. Co ciekawe jednak, niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z najmem prywatnym mieszkania, czy też z najmem komercyjnym powierzchni, stosunkowo często spotyka się błędy w konstrukcji tychże umów. Jednym z obszarów, na których one występują, są terminy wypowiedzenia umowy najmu. W niniejszym artykule opiszemy ustawowe regulacje w tym zakresie oraz wskażemy czy możliwa jest ich modyfikacja.
W pierwszej kolejności rozróżnić należy umowy najmu lokali mieszkalnych od umów najmu lokali o innym przeznaczeniu. Drugim podziałem, jaki jest istotny dla omawianego tematu, jest podział na umowy najmu zawarte na czas oznaczony i takie, które zawarto bezterminowo.
1. Najem lokali niemieszkalnych
W odniesieniu do tego rodzaju najmu, najczęściej spotykane są umowy zawierane na czas oznaczony. Ich istotą jest zagwarantowanie trwałości umowy przez ustalony w niej okres. Dlatego też, umowy takie mogą zostać wypowiedziane jedynie w przypadkach wprost wskazanych w umowie najmu. Do umów takich nie znajdują zastosowania ustawowe okresy wypowiedzenia. Decydując się zatem na zawarcie takiej umowy, pamiętajmy aby opisać w niej przypadki, w których możliwe będzie jej przedterminowe zakończenie. Co ważne, strony umowy mogą wprowadzić tu pewne rozróżnienie polegające na tym, że:
w pewnych wypadkach możliwe będzie rozwiązanie umowy po upływie okresu wypowiedzenia,
w przypadku zaś zaistnienia kwalifikowanych zdarzeń, możliwe byłoby rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym.
Odmiennie sytuacja przedstawia się, jeżeli chodzi o umowę zawartą na czas nieoznaczony. W takim bowiem przypadku jej wypowiedzenie zależne jest od terminów opłaty czynszu. I tak, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Niezwykle istotne jest przy tym to, że przedmiotowe terminy nie mogą być skracane na korzyść wynajmującego. W umowie można je jedynie wydłużyć, względnie skrócić ale tylko na rzecz najemcy. Jeżeli zatem w klasycznej umowie najmu z miesięcznymi okresami opłaty czynszu, przewidziano także miesięczny okres wypowiedzenia dla wynajmującego – to postanowienie takie będzie nieważne. Wynajmujący będzie musiał zatem zastosować się do ww. terminów ustawowych.
Na marginesie należy wskazać, że wynajmujący może skorzystać z jeszcze jednego sposobu szybszego zakończenia umowy. Mianowicie, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli najemca nie zgodzi się na podwyższenie czynszu, umowa rozwiązuje się z końcem ww. okresu miesięcznego. Niemniej, decydując się na taki ruch należy pamiętać aby podwyżka była uzasadniona. Najemca może bowiem wystąpić na drogę sądową w celu ustalenia niezasadności podwyżki, a przez to i wypowiedzenia umowy.
2. Najem lokali mieszkalnych
Do tych stosunków zobowiązaniowych zastosowanie znajdują przepisy ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta przewiduje, że wypowiedzenie może nastąpić tylko z określonych przyczyn, a nadto wymaga formy pisemnej oraz uzasadnienia. Do najważniejszych przyczyn i okresów wypowiedzenia należą:
nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
właściciel lokalu może również wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego,
nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.
Powyższe okresy mogą zostać zmodyfikowane wyłącznie na korzyść najemcy. Ich skrócenie prowadzić będzie do nieważności postanowienia umownego. Wynajmujący może wszakże i w tym przypadku skorzystać z podwyższenia czynszu. Niemniej, okres wypowiedzenia czynszu wynosi 3 miesiące, a jego podwyżka możliwa jest wyłącznie na zasadach opisanych we ww. ustawie.
Jak wynika z powyższego, określenie prawidłowych terminów wypowiedzenia umowy najmu nie jest rzeczą łatwą. Jest to wszakże niezwykle istotna kwestia, bowiem ich niedozwolona modyfikacja prowadzić będzie do nieważności postanowień umowy najmu w tym zakresie.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
