Temat niepełnowymiarowych mieszkań wraca, jak bumerang, już kolejny raz. Znowu za sprawą Ministerstwa Infrastruktury. O ile w 2016 roku nie zdecydowano się na zmiany w przepisach, to tym razem ma być inaczej. Cel? Wyeliminowanie mikrokawalerek (to jedna z najpopularniejszych nazw tego typu lokali) z rynku. Powód? Zdaniem ministerstwa niepełnowymiarowy oznacza także niepełnowartościowy, a Polak zasługuje na godne warunki mieszkaniowe. Czy jednak tego typu zestawienie jest w pełni zasadne? Na początek zerknijmy do przepisów.
Zgodnie z Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w mieszkaniu co najmniej jeden pokój powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 16 m2, prócz pokoju lokal mieszkalny powinien obejmować także kuchnię lub wnękę kuchenną, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej. Po zsumowaniu powierzchni oraz minimalnych wymiarów tych pomieszczeń wychodzi, że mieszkanie jednopokojowe powinno mieć powierzchnię około 24 m2. Mikrokawalerki natomiast mają tych metrów kilkanaście. Co ciekawe, uprzednio obowiązujące rozporządzenie z 03.07.1980 r. (Dz.U.1980, Nr 17, poz. 62), przewidywało że pojedyncze pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt ludzi, z funkcją mieszkaniową, powinno mieć powierzchnię co najmniej 8 m2, zaś pomieszczenia przeznaczone do pracy lub innych celów jedynie 6 m2.
Po raz kolejny wszakże małe, a w zasadzie „mikro”, nie znaczy gorsze. Tego typu lokale są bowiem doskonale przemyślane i ergonomicznie zaprojektowane. Dzięki temu ich funkcjonalność nie ustępuje „pełnowartościowym” mieszkaniom o powierzchni 24 m2. Co więcej, popularność tego typu lokali i to zarówno w kraju, jak i zagranicą, zdaje się potwierdzać ich rację bytu. Przykładowo, zamiast wynajmować pokój w większym mieszkaniu, można dysponować samodzielnym lokalem, bez częstokroć uciążliwych sublokatorów.
Skoro wszakże, polskie prawo wymaga, aby co najmniej jeden pokój – bez pozostałych pomieszczeń – miał powierzchnię co najmniej 16 m2, to mikrokawalerka lokalem mieszkalnym (przynajmniej od strony prawnej) nigdy nie będzie. Jak zatem tego typu nieruchomości funkcjonują na rynku? Deweloperzy znaleźli kila sposobów na sprzedaż i wynajmowanie mikromieszkań. Należą do nich:
budowa tzw. aparthoteli, w których wynajmowane są pomieszczenia będące formalnie lokalami użytkowymi, a w praktyce mikrokawalerkami,
sprzedaż udziałów w nieruchomości (np. domu jednorodzinnym), w których poszczególne pokoje przerobione zostały na mikrokawalerki. W tej koncepcji wysokość udziału w nieruchomości odpowiada wielkości mikrokawalerki,
wyodrębnianie lokali użytkowych o ww. parametrach, po wybudowaniu i odbiorze budynku mieszkalnego – początkowo zatem projekt budowlany zakłada wybudowanie np. domu w zabudowie szeregowej, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie jest on przebudowywany, a poszczególne pokoje stają się mikromieszkaniami.
Stan ten ma się wszakże zmienić. Planowane zmiany legislacyjne zakładają wprowadzenie dodatkowym obostrzeń, których celem jest wyeliminowanie mikrokawalerek z rynku. Jedną z nich ma być jasne określenie minimalnej powierzchni mieszkania, która – jak zapowiada ministerstwo – ma wynosić 25 m2. Co więcej, ministerstwo już teraz zwróciło się do organów architektoniczno-budowlanych o czujne śledzenie rynku, w tym reklam deweloperów. W przypadku podejrzenia, że oferowane są ww. lokale „niepełnowymiarowe”, nadzór budowlany ma prowadzi szczegółowe kontrole, czy nie dochodzi do obejścia przepisów prawa budowlanego.
Czy to słuszne podejście? Zdania są podzielone. Wypada jednak zauważyć, że skoro pod rządami obecnych przepisów deweloperzy znaleźli kilka furtek, to zapewne nowe przepisy prowadzić będą do poszukiwania innych rozwiązań. Co ważniejsze wszakże, popyt na tego typu lokale kształtowany jest przez samodzielne decyzje kupujących. Jeśli nabywcy taki lokal odpowiada, to trudno uznać, że traktuje on go, jako niepełnowartościowy. Należałoby zatem zadbać o określenie warunków, jakie tego typu kawalerki powinny spełniać, a nie a priori zakazywać ich budowy. Jak bowiem zaznaczono to już wyżej, 15 m2 mikromieszkania może zapewniać większy komfort aniżeli 16 m2 pokoju w wielopokojowym mieszkaniu z kilkoma sublokatorami.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
