Ceny mieszkań powoli rosną, a obowiązek posiadania w 2014 roku 5 proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania z pewnością da się we znaki wszystkim tym, którzy mieli zamiar skorzystać ze 100 proc. kredytu na zakup swojego pierwszego M. Coraz więcej rodzin myśli więc o mieszkaniowej alternatywie i zastanawia się nad wykupem mieszkania z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego. Czy to dobry wybór i czy koszty wynajmu faktycznie są mniejsze od raty kredytu?
mat. TBS Motława
Co to jest TBS i kto może ubiegać się o mieszkanie?
TBS-y są obecnie jedną z najpopularniejszych form budownictwa mieszkaniowego i działają na terenie całej Polski. Zasada jest prosta – ich działalnością jest budowa i eksploatacja mieszkań czynszowych przeznaczonych na wynajem. Oferta TBS skierowana jest do osób mniej zamożnych, których nie stać na kupno własnego mieszkania i którzy po wpłaceniu wymaganego wkładu finansowego stają się najemcami mieszkań.
O mieszkanie w TBS może wystąpić każdy, kto nie posiada innego lokalu mieszkalnego w mieście, w którym stara się o wynajem (osoby, które posiadają tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, mogą być najemcami mieszkania tylko wtedy, gdy znajduje się ono nieopodal ich miejsca pracy). Istotne jest jednak to, że obowiązek nieposiadania prawa własności do innego lokalu jest wymagany nie tylko w trakcie podpisania umowy najmu, ale także podczas całego okres jego trwania.
Drugim warunkiem, który trzeba spełnić, aby uzyskać mieszkanie w TBS jest miesięczny dochód potencjalnych najemców. Nie może on przekraczać 1,3 średniego wynagrodzenia w danym województwie (o 20 proc. w przypadku jednej osoby, o 80 proc. w przypadku rodziny dwuosobowej i o 40 proc. na każdego dodatkowego lokatora). Najemca musi co dwa lata składać deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim. Jeżeli jego dochody znacząco wzrosną, nie oznacza to utraty prawa do wynajmu mieszkania, jednak TBS może w takim przypadku podnieść wysokość czynszu.
Ile to kosztuje?
Niestety także TBS-y zabezpieczają się w postaci wkładu własnego (ok. 30 proc. wartości mieszkania). Różnica jest jednak taka, że TBS zwraca go po zakończeniu umowy najmu w terminie do 12 miesięcy od daty opuszczenia przez najemcę mieszkania. Kwota ta powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy. Przed wprowadzeniem się do mieszkania wymagana jest także kaucję w wysokości trzymiesięcznego czynszu. Także ona jest zwracana w momencie rozwiązania umowy najmu. Miesięczny czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Możliwy jest także wykup na własność mieszkań w Towarzystwach Budownictwa Społecznego po cenie rynkowej pomniejszonej o wkład własny. TBS spłaca zadłużenie wraz z odsetkami, dzięki czemu nowy właściciel uzyskuje prawo odrębnej własności lokalu bez żadnych obciążeń hipotecznych.
Mało kto decyduje się jednak na wykup mieszkania. Dlaczego? Bo można je wykupić za kwotę nie mniejszą niż rynkowa wartość lokalu i dodatkowo pokryć zobowiązania przypadające na mieszkanie, związane z zadłużeniem TBS. O wykup lokalu mogą się także ubiegać tylko ci najemcy, którzy mieszkają w budynku z pozwoleniem na użytkowanie przynajmniej od 5 lat. Wielu lokatorom bardziej opłaca się więc wycofać swój i zakupić mieszkanie na rynku deweloperskim .Również TBS nie pali się do sprzedaży mieszkań. Może się bowiem zdarzyć, że wartość rynkowa mieszkania jest mniejsza od ceny, jaką państwo włożyło w budowę mieszkań. A to do niego należy decyzja o sprzedaży lokalu.
mat. Wikipedia/CC
Złóż wniosek
W pierwszej kolejności o mieszkania w TBS-ach mogą się ubiegać osoby z listy podstawowej, utworzonej w wyniku prac Komisji Mieszkaniowej. Aby znaleźć się na tej liście należy złożyć wniosek wraz z wymaganymi dokumentami (m. in. zaświadczenie o zarobkach). Informację o terminie składania i przyjmowania wniosków można znaleźć w Urzędzie Miasta lub Gminy.
W przypadku, gdy nie dostaniemy się na listę podstawową, nasze nazwisko znajdzie się na liście rezerwowej. Na wynajem w TBS-ie możemy liczy tylko w przypadku rezygnacji kandydata ubiegającego się o mieszkanie. Potencjalnych najemców może też wskazać Urząd Miasta z listy oczekujących na mieszkanie komunalne.
Jeżeli zostaliśmy zakwalifikowani przed umową najmu jesteśmy zobowiązani do podpisania umowy rezerwacyjnej, w której zawarte są prawa i obowiązki obu stron, termin zawarcia umowy partycypacji oraz potwierdzenie rezerwacji danego lokalu. Na tym etapie należy przygotować zaliczkę w wysokości kilku tys. zł. Także umowa najmu przewiduje obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Kwota ta jest zabezpieczeniem dla TBS na wypadek m.in. zalegania z opłatami czynszowymi przez najemcę, szkodami wyrządzonymi przez wynajmujących, itp.
W praktyce wygląda to jednak trochę inaczej. Lista oczekujących na mieszkania TBS w zasadzie nie istnieje, dlatego najlepiej stawić się osobiście w Urzędzie Miasta lub Gminy i wszystkie formalności załatwić pod okiem urzędnika.
Od 2014 nowe stawki czynszowe
Czynsz w Towarzystwach Budownictwa Społecznego nie należy do najniższych. Wiąże się to z tym, że TBS ma zaciągnięty kredyt na mieszkania, które przeznacza pod wynajem. Wysokość czynszu nie może jednak w skali roku przekraczać 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.
Zmiany w wysokości czynszu są spowodowane zmianą wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który raz na pół roku obwieszcza wojewoda. W województwie pomorskim wzrósł on o 2 proc. w porównaniu do ostatniego półrocza ubiegłego roku, natomiast w Gdańsku spadł o 2 proc. i wynosi teraz 5,219 zł.
Dzięki informacji o wskaźniku można samemu obliczyć wysokość czynszu. Wystarczy podzielić wskaźnik przez 12 miesięcy, a następnie pomnożyć przez 4 proc. I tak w województwie pomorskim od 1 stycznia do 30 czerwca 2014 r. maksymalna stawka czynszu wynosi 14,27 zł/m2, zaś w samym Gdańsku 17,04 zł/m2.
mat. TBS Motława
TBS „Motława”
W Gdańsku istnieje także spółka Gminy Miasta Gdańska TBS „Motława”. W latach 2003-2012 wybudowała ona 25 budynków wielorodzinnych, z ponad 770 mieszkaniami, garażami i lokalami użytkowymi o łącznej powierzchni użytkowej ponad 38 tys. m2. Z kolei w samym 2013 roku w ramach zakupu, wymiany, bądź budowy pozyskano 130 lokali. Budynki te zlokalizowane są na nieruchomościach w Gdańsku Łostowicach, Letnicy oraz przy ul. Człuchowskiej.
Pod koniec ubiegłego roku przekazanych zostało kilka nowych budynków mieszkalnych wybudowanych przez TBS „Motława”. Nowe budynki znajdują się przy Trakcie Św. Wojciecha 187-191 w Gdańsku Oruni. W budynkach znajduje się w sumie 137 lokali mieszkalnych. Nowi lokatorzy otrzymają klucze do mieszkań 1 października o godz. 14. Przyszli lokatorzy będą płacić czynsz w wysokości 12 zł za m kw. oraz dodatkowo za media.
