Czy warto rozważyć zakup mieszkania na kredyt w programie MDM jeśli posiadamy gotówkę i mamy gdzie mieszkać? Ktoś pewnie zapyta, ale po co? Weźmy pod uwagę następujący przykład i przeliczmy kilka scenariuszy. Jesteśmy rodziną z 3 dzieci, rozważamy opcję zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych np. lokal na obrzeżach miasta, cena 250 000 zł, rynek pierwotny, powierzchnia 65 m2 albo trzymanie oszczędności na lokacie. Na koncie mamy 250 000 zł gotówce. Załóżmy sobie 15-letni horyzont inwestycyjny.
Scenariusz nr 1: Nie kupujemy mieszkania, a zgromadzone oszczędności: 250 000 zł lokujemy na lokacie i po 15 latach mamy: 362 500 zł.
Scenariusz nr 2: Kupujemy mieszkanie za gotówkę, bierzemy kredyt gotówkowy: 50 000 zł na wykończenie mieszkania (okres 5 lat) i wynajmujemy je za 1000 zł miesięcznie. Po 5 latach mamy dalej mieszkanie warte 300 000 zł oraz 60 000 zł przychodu z najmu minus 10 788 zł odsetek z tytułu zaciągniętego kredytu co daje nam łącznie aktywa o wartości: 349 212 zł. Kwotę 49 212 zł lokujemy na lokacie a mieszkanie dalej wynajmujemy. Po kolejnych 10 latach sprzedajemy mieszkanie i na koncie zostaje nam: 300 000 zł ze sprzedaży mieszkania, lokata z odsetkami o wartości: 63 975,6 zł oraz 109 800 zł z tytułu wynajmu. Razem daje nam to 473 775,6 zł.
Scenariusz nr 3: Wnosimy minimalny wkład własny czyli obecnie jeszcze 0 zł, bierzemy 157 209,25 zł kredytu na 15 lat i otrzymujemy dopłatę: 92 790,75 zł. Rata kredytu wynosi 1 131,6zł. Po 5 latach, kiedy możemy już wynająć nasze nowe mieszkanie, stan aktywów wygląda następująco:
– Gotówka: 287 500 (250 000 zł + 37 500 zł odsetek z lokaty)
– Mieszkanie: 250 000 zł (saldo kredytu: zł 113 733,25 zł).
Koszt odsetek w okresie pierwszych 5 lat związanych z zaciągniętym kredytem to 24 420 zł, a dofinansowanie MDM do zakupu to 92 790,75 zł. Efekt dodatni po 5 latach wynosi więc 68 370,75 zł a odsetki z zaoszczędzonych pieniędzy na lokacie to 37 500 zł co łącznie daje nam 105 870,75 zł dodatkowego zysku! Załóżmy, że po okresie 5-letniego pustostanu przeznaczamy 50 000 zł z naszej lokaty na remont mieszkania i od tego momentu przez kolejne 10 lat wynajmujemy je po cenie 1000 zł miesięcznie. W tym okresie pozostała kwota na lokacie: 237 500 zł dalej pracuje. Na koniec inwestycji zostaje więc nam 300 000 zł ze sprzedaży mieszkania (bez obciążonej już hipoteki) oraz 109 800 zł z tytułu czynszów minus odsetki od kredytu hipotecznego z całego okresu kredytowania: 46 361 zł plus lokata z odsetkami o wartości 308 750 zł czyli razem 672 189 zł.
Podsumowując, w opisanym wyżej przykładzie zakup mieszkania z kredytem w programie MDM okazał się dla nas zyskowniejszy niż zakup mieszkania za gotówkę o prawie 200 000 zł i o ponad 300 000 zł bardziej atrakcyjny niż trzymanie pieniędzy na lokacie! Dzięki dźwigni finansowej w postaci kredytu hipotecznego oraz dofinansowania MDM z początkowych 250 000 zł uzyskaliśmy po 15 latach kapitał rzędu: 672 189 zł, co daje nam stopę zwrotu w wysokości 168,8% (średniorocznie 11,25%)! W mojej opinii jest to najbezpieczniejsza forma inwestowania dostępna obecnie na rynku. Minusem tego rozwiązania jest oczywiście fakt, iż na wstępie należało posiadać już zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, gotówkę w wysokości: 250 000 zł, zdolność kredytową w banku na kwotę co najmniej: 157 209,25 zł oraz możliwości finansowe, aby w okresie pierwszych 5 lat, kiedy mieszkanie nie może być jeszcze wynajmowane, być w stanie spłacać raty kredytu w wysokości: 1 131, 6 zł.
Uwagi: lokata 3,5% (nie uwzględniałem tu procentu składanego), kredyt hipoteczny 3,6%, okres 15 lat, raty równe. Kredyt gotówkowy na remont 8%, 5 lat, raty równe. Dla uproszczenia zakładam, że ceny mieszkań oraz czynsz wynajmu oraz oprocentowanie kredytu i lokaty nie zmienią się w okresie 15 lat. Czynsze oraz odsetki od lokaty uwzględniają odprowadzenie podatku do Urzędu Skarbowego (odpowiednio 8,5% i 19).
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
