Już niebawem wejdzie w życie niezwykle istotna zmiana dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych. Przypomnijmy, że obecnie, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do tego typu wspólnot nie stosuje się zatem przepisów ustawy o własności lokali. Te ostatnie natomiast wprowadzają bardziej skomplikowane zasady zarządu. „Duża” wspólnota mieszkaniowa musi posiadać także numery NIP i REGON, co wiąże się z jej rejestracją w urzędzie statystycznym i urzędzie skarbowym. Wspólnota taka składa również odpisy swoich sprawozdań finansowych organom podatkowym.
Od 01 stycznia 2020 roku graniczna liczba lokali wynosić będzie zaledwie trzy. W każdym przypadku zatem, gdy lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych będzie co najmniej cztery, właściciele zobligowani będą stosować przepisy o własności lokali.
W praktyce oznacza to, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, będzie więcej niż trzy, właściciele lokali będą obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu będzie mogła być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. To zarząd, a nie współwłaściciele uprawniony jest do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi stosownego pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Inaczej wszakże niż w małych wspólnot mieszkaniowych, do powzięcia wiążącej uchwały konieczne jest uzyskanie jedynie większości głosów członków wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest zatem konieczne podejmowanie decyzji jednogłośnie.
Celem dostosowania się do zmiany prawa, ustawodawca wprowadził przepis przejściowy, zgodnie z nim wspólnoty mieszkaniowe będą miały dwa lata, od ich powstania, na powołanie zarządu. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd będzie mógł żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Na zakończenie należy przypomnieć, że wspólnoty takie będą mogły powierzyć zarząd osobie trzeciej (zarządcy nieruchomości). Dokonuje się tego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w późniejszej uchwale członków wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Skorzystanie z tego wariantu może być dobrym rozwiązaniem w okresie przejściowym i pomóc wspólnocie dostosować się do nowych wymogów prawnych.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
