W jednym z poprzednich wpisów omówione zostały zasady obrotu nieruchomościami rolnymi obowiązujące od 30 kwietnia 2016 roku. Jak pamiętamy konieczności ich zmiany związana była z upływem okresów przejściowych w obrocie gruntami rolnymi wynegocjowanych w Traktacie akcesyjnym przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Od 01 maja 2016 roku polski ustawodawca nie mógł zatem stosować odmiennych zasad w nabywaniu tego rodzaju nieruchomości przez obywateli krajowych oraz obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej.
Niestety zmiana zasad obrotu nieruchomościami rolnymi sprowadziła się w praktyce do ich niemal całkowitego wyłączenia. Wprowadzono bowiem bardzo rygorystyczne warunki, które muszą być spełnione aby transakcja sprzedaży była ważna. Co więcej, aby utrudnić obchodzenie przepisów ustawy postanowiono, że wyrażone w niej zasady stosuje się odpowiednio również do obrotu udziałami i akcjami w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych.
Już kilka miesięcy po wejściu w życie nowej regulacji zauważono, że przepisy ustawy w sposób nadmierny ograniczają przedmiotowe transakcje, w tym utrudniają dokonywanie czynności o mniejszej wadze, bądź wprowadzają wręcz pułapki legislacyjne. Z uwagi na powyższe ustawa – jeszcze przed upływem roku od jej wejścia w życie – doczekała się już dwóch nowelizacji. Zmiany nie są co prawda istotne i sprowadzają się do dodania kilku dodatkowych wyjątków od konieczności stosowania rygorystycznych warunków zapisanych w ustawie. Dla prywatnego obrotu gruntami rolnymi najistotniejsze są zmiany polegające na:
wyraźnym wskazaniu, że ustawy nie stosuje się do nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub będących drogami wewnętrznymi,
wyłączeniu prawa Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnej na rzecz Skarbu Państwa, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje: przez osobę bliską zbywcy; w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego; przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego. Dotychczas bowiem wyłączenia te znajdowały zastosowanie tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, nie stosowało się ich przy obrocie jednostkami uczestnictwa w spółkach handlowych posiadających takie grunty.
Zauważono również, że ustawa nie wyłącza spod swojego zakresu spółek będących własnością Skarbu Państwa, a także transakcji z jego udziałem. Jej stosowanie prowadziłoby zatem do paradoksu polegającego na tym, że udziały bądź akcje w takich spółkach nabywałaby Agencja Nieruchomości Rolnych na rzecz Skarbu Państwa, czyli dotychczasowego ich właściciela.
Do ustawy wprowadzono zatem klauzule wyłączające przysługujące ww. Agencji prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej – jeżeli zbywane są one przez Skarb Państwa. Nadto ww. Agencji nie przysługiwać będzie prawo nabycia takich udziałów i akcji, jeżeli na mocy danej transakcji ma je nabyć Skarb Państwa.
Chociaż opisane zmiany idą w dobrym kierunku, a wyłączenie praw Agencji Nieruchomości Rolnych względem niektórych transakcji zbycia udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami gruntów rolnych było wręcz konieczne, to obecnie obowiązujące zasady obrotu nieruchomościami rolnymi są nadal bardzo rygorystyczne.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
