Rok 2022 przyniósł serię znacznych podwyżek stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego, która stanowi bazę dla wskaźników WIBOR. Wzrost ten musiał zatem wpłynąć na wzrost rat kredytów hipotecznych. Wyższe raty to zaś mniejsza zdolność kredytowa osób starających się o kredyt. Niemniej, na zdolność kredytową ma wpływ nie tylko sama wysokość wskaźnika oprocentowania ale także obowiązkowy bufor stosowany przez banki. O ile zatem stopa referencyjna NBP oraz WIBOR zatrzymały się na wysokim poziomie, to zmniejszeniu ulec ma obligatoryjny bufor doliczany przez banki w procesie badania zdolności kredytowej przyszłego kredytobiorcy.
Przypomnijmy, że w 2021 roku bufor ten wynosił 2,5 punktów procentowych [p.p.] oznacza to, że bank wyliczając zdolność kredytową brał pod uwagę nie tyle samą stawkę WIBOR, co wskaźnik powiększony o ów dodatkowy bufor. Na początku 2022 roku, Komisja Nadzoru Finansowego poleciła bankom stosować dwukrotnie wyższy bufor, czyli doliczać dodatkowe 5 p.p. do faktycznej stawki WIBOR. Cały 2022 rok upłynął zatem nie tylko pod znakiem ciągłego podwyższania WOBOR’u ale także stosowania przez banki podwyższonego buforu w obliczaniu zdolności kredytowej.
Nie sposób zaś nie zauważyć, iż dodatkowe 2,5 p.p. to niemal 40% stawki stopy referencyjnej NBP, która i tak jest na historycznie wysokim poziomie. Zamiast bowiem przyjmować stawkę 6,75 p.p., konieczne jest jej podwyższenie do hipotetycznej stawki 11,75 p.p. Innymi słowy, banki udzielając kredytów sprawdzają nie tylko, czy jesteśmy w stanie spłacać ich raty w nominalnej wysokości ale także, czy będziemy nadal mieli możliwość ich spłaty, gdyby oprocentowanie zostało podwyższone o dodatkowe 5 p.p. Nie powinno zatem dziwić, że tak liczona zdolność kredytowa poszybowała w dół. Najlepiej niech świadczą o tym liczby, zgodnie z którymi popyt na kredyty mieszkaniowe w styczniu 2023 roku spadł o 56,1 % względem stycznia 2022 roku. Wysokie oprocentowanie i znacznie zmniejszona zdolność kredytowa zniechęcają potencjalnych kredytobiorców do starania się o kredyt.
Od kilku miesięcy jednakże Rada Polityki Pieniężnej zaniechała podwyższania stopy referencyjnej NBP, co zatrzymało także wzrost wskaźnika WIBOR. Powyższe zostało zauważone także przez Komisję Nadzoru Finansowego. Podjęła ona prace mające na celu zmniejszenie obligatoryjnego bufora doliczanego przez banki do wyliczania zdolności kredytowej. Bufor ten ma zostać zmniejszony do 2,5 p.p.
Niestety, zmiana ta dotyczyć ma wyłącznie kredytów udzielanych z tymczasowo stałą stopą procentową. W odniesieniu do kredytów udzielanych ze zmienną stopą procentową, bufor pozostać ma na poziomie 5 p.p. W tym miejscu należy wyjaśnić, że kredyty z tymczasowo stałą stopą procentową są produktem, w którym stopa procentowa aktualizowana jest co kilka lat – najczęściej w okresach pięcioletnich.
Ostateczny kształt nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego nie jest jeszcze znany. Jednak, zmniejszenie ww. bufora nawet tylko w odniesieniu do jednego rodzaju kredytów i tak będzie sporą ulgą przyszłych kredytobiorców.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
