Przeglądając księgę wieczystą przed zakupem nieruchomości powinniśmy zapoznać się z informacjami zamieszczonymi we wszystkich jej działach, nie tylko tych dotyczących oznaczenia nieruchomości (dział I) oraz obciążających ją hipotek (dział IV). Równie istotne, a niekiedy nawet bardziej uciążliwe dla nabywcy okazać się mogą prawa ciążącena nieruchomości, które ujawnia się w dziale III jej księgi wieczystej. Zamieszcza tam się bowiem m.in. wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, a także wpisy innych ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym. W dzisiejszym wpisie postaram się przybliżyć jedno z najczęściej spotykanych ograniczonych praw rzeczowych, jakim jest służebność.
Służebność jest zatem prawem, w myśl którego właściciel nieruchomości władnącej (uprawniony do służebności) może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź też, właściciel nieruchomości obciążonej (zobowiązany ze służebności) zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań lub nie może wykonywać wskazanych w treści służebności uprawnień względem należącej do niego nieruchomości. Najlepiej powyższą definicję zrozumieć na kilku przykładach służebności. I tak, do najpopularniejszych obciążeń z tego tytułu należą:
służebność drogi koniecznej – ustanawia się ją w przypadkach, gdy właściciel danej nieruchomości nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W takim wypadku może on domagać się od właściciela nieruchomości znajdującej się pomiędzy jego działką a drogą publiczną ustanowienia prawa (służebności), mocą którego będzie on uprawniony do przejazdu lub przechodu przez taką nieruchomość. Służebność tego typu spotykana jest także, gdy dana nieruchomość ma co prawda dostęp do drogi publicznej, ale przejazd przez nieruchomość sąsiednią znacznie skraca czas dojazdu;
służebność mieszkania – jest to uprawnienie do zamieszkiwania, na określonych warunkach, na terenie nieruchomości obciążonej Co ważne, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Co czyni to obciążenie jeszcze bardzie uciążliwym dla właściciela nieruchomości;
służebność przesyłu – jest ona ustanawiana na rzecz przedsiębiorstwa będącego właściciele różnego typu sieci przesyłowych. Polega ona na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (np. wchodzić na nią w celu konserwacji albo naprawy urządzeń).
Ważnym podziałem służebności jest podział na gruntowe i osobiste. Te pierwsze obciążają nieruchomość, drugie natomiast przysługują konkretnej osobie. Podział ten jest bardzo istotny, bowiem służebność osobista nie może zostać przeniesiona na inną osobę, a nadto wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, chyba że została ustanowiona na okres krótszy. Służebność osobista może zostać również zamieniona przez sąd na rentę, jeżeli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa (np. rażąco narusza zasady porządku domowego).
Ponadto, każdy rodzaj służebności może zostać zniesiony na skutek jednego z następujących zdarzeń:
zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości władnącej albo osobę uprawnioną ze służebności osobistej – zrzeczenie takie powinno mieć formę oświadczenia złożonego na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego. Możliwe jest także zawarcie takiego oświadczenia w umowie sprzedaży nieruchomości,
wygaśnięcia – służebność wygasa jeśli nie jest wykonywana przez okres 10 lat. Wygaśnięcie stwierdza sąd w stosownym orzeczeniu,
zniesienia przez sąd za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia (jeżeli utraciła ona wszelkie znaczenie dla uprawnionego).
Jak wynika z powyższego, zniesienie obciążenia służebnością nie jest łatwe, a najszybszym sposobem jest zrzeczenie się tego uprawnienia przez osobie, której ono przysługuje.
Dysponując oświadczeniem we ww. formie, bądź wyrokiem sądu, należy wystąpić z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie służebności z Działu III księgi wieczystej. Stosuje się w tym celu formularz urzędowy KW-WPIS (wykreślenie jest bowiem także formą wpisu). Opłata sądowa od wniosku wynosi natomiast 100 zł.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
