Wielu inwestorów z niecierpliwością czekało na ten moment. Sytuacja gospodarcza w Polsce wreszcie się unormowała, stopy procentowe regularnie maleją, a to oznacza, że przeciętne oprocentowanie depozytów jest już o połowę niższe niż w 2012 roku. Nie warto trzymać pieniędzy w banku na lokacie, zatem na co najlepiej przeznaczyć kapitał? Na kupno mieszkania z myślą o wynajmie. Można na tym naprawdę dobrze zarobić.
Szafarnia to wyjątkowe miejsce
Druga pensja z wynajmu?
W ostatnich latach kryzys dał się wszystkim we znaki. Ludzie wciąż nie są pewni, gdzie ich oszczędności będą bezpieczne i mądrze pomnażane. Okazuje się, że inwestowanie w nieruchomości nadal jest jednym z najlepszych rozwiązań, tym bardziej, że tendencje w gospodarce sprzyjają takim posunięciom. I co ważne, gwarantują wysokie zyski.
Jak wyliczyli specjaliści od rynku nieruchomości, w zależności od miasta można na wynajmie zarobić od 1300 zł do nawet 2700 zł miesięcznie. I to przy minimalnym wysiłku!
Nie dość, że kupując mieszkanie zabezpieczamy się i zyskujemy coś, co prawdopodobnie nawet za 50 lat będzie cenne (bardzo możliwe, że wartość nieruchomości będzie tylko wzrastać), to każdego miesiąca możemy na nim zarobić i odciążyć budżet domowy np. opłacając z wynajmu czynsz i ratę ewentualnego kredytu, który musielibyśmy zaciągnąć pod inwestycję. Mamy nieruchomość, która sama się spłaca lub sama na siebie zarabia. A to już niezwykle komfortowa sytuacja.
Przemyślana decyzja.
Kupno mieszkania pod wynajem nie może być kaprysem. Trzeba to dobrze przemyśleć i przeanalizować na wielu płaszczyznach. Inaczej nabywa się lokum, w którym sami będziemy mieszkać z rodziną, a inaczej, gdy chcemy je komuś wynająć i na tym skorzystać. Dlatego tak kluczowa jest lokalizacja oraz standard wykończenia. Miejsca „kultowe”, wokół których toczy się życie turystyczne, rozrywkowe lub studenckie, takie jak starówka, nadmorskie osiedla czy uczelnie, zawsze będą się cieszyć zainteresowaniem.
Ważny jest również sam budynek, w którym znajduje się mieszkanie oraz najbliższa okolica. Najlepiej wydać pieniądze na coś pewnego, coś, co nie rozsypie się za kilkanaście lat lub co nie będzie wymagało regularnych remontów. Mieszkanie na wynajem nie może być workiem bez dna, dlatego najlepiej zainwestować w nowe, wysokiej jakości budownictwo lub odrestaurowane kamienice, zwłaszcza te w centrum miasta. O zabytkowe budynki zawsze dba się bardziej, niż o bloki z wielkiej płyty…
Wiele osób stawia na mieszkania, które kupują po niezwykle atrakcyjnej cenie, lecz „wołające” o kapitalny remont. Z jednej strony na „dzień dobry” muszą wydać kilkadziesiąt tysięcy złotych, lecz to wciąż wydatek, który się opłaca. Czasem lepiej nabyć nieruchomość do odświeżenia, zamiast wydać znacznie więcej na lokal z rynku pierwotnego i wysokim standardzie.
Nie warto oszczędzać na wyposażeniu. Po pierwsze: klient już nie wróci do mieszkania, w którym tynk odpada z sufitu, nie działa zlew i łóżko zapada się pod najmniejszym naciskiem. Po drugie: opowie o tym innym. Po trzecie: zdezelowane sprzęty będą w końcu musiały być wymienione. Jeśli i na tym będziesz skąpić, możesz być pewny, że za rok kupisz kolejne. Im lepiej wyposażysz i wyremontujesz mieszkanie za pierwszym razem, tym mniej będziesz musiał wydawać na poprawki. Natomiast klienci będą zadowoleni, że przebywają w fajnym miejscu, w którym czują się jak w domu, a nie w schronisku dla młodzieży.
Tutaj chce się mieszkać!
Co najmodniejsze w Gdańsku?
Od dłuższego czasu osoby inwestujące w nieruchomości najczęściej decydują się na mieszkania jedno- i dwupokojowe, średniej wielkości, czyli od 50 do 60 metrów kwadratowych. W związku z tym, że Gdańsk oferuje liczne atrakcje turystyczne, warto zastanowić się nad kupnem mieszkania na Starówce, która cieszyć się będzie zainteresowaniem nie tylko latem, choć jak wiadomo, prawdziwy sezon trwa tylko trzy miesiące. Dlatego musimy podzielić wynajem na dwa okresy: gorące, czyli czerwiec, lipiec i sierpień, oraz zimne, a więc pozostałą część roku. Ważne, że w każdym z tych okresów można zarobić konkretne pieniądze.
Widać to na przykładzie apartamentu na gdańskiej Szafarni. To miejsce wyjątkowe (niska zabudowa, wspaniała lokalizacja, wysoki standard wykończenia, widok na Motławę, marinę jachtową i zabytkowe kamienice Długiego Pobrzeża, podziemny parking), więc i cena robi wrażenie. 54-metrowe mieszkanie zostało kupione prosto od dewelopera w 2010 roku i kosztowało 413 tysięcy złotych. Dodatkowo trzeba je było wyremontować i przystosować pod wynajem, a to pochłonęło kolejne wydatki, około 87 tysięcy złotych. Jednak ma to swoje uzasadnienie. Apartament jest funkcjonalny, piękny i ekskluzywny. Na niczym nie oszczędzano, zatem zawsze znajdzie się klient, który będzie chciał spędzić urlop nad morzem w przyjemnym otoczeniu lub zamieszkać w sezonie jesienno-zimowym.
A jak wygląda miesięczny bilans? Rentowność wychodzi 6,6% brutto, ale trzeba tutaj zaznaczyć, że w sezonie obsługą mieszkania zajmuje się zewnętrzna firma, która od kosztu pobytu klienta (359 zł za dzień) odlicza VAT i kasuje właściciela nieruchomości aż 30% od wartości netto za usługę pośrednictwa. Gdyby właściciel sam się zajął promowaniem wynajmu na dniówki, przekazywaniem kluczy, sprzątaniem, wymianą pościeli, to cała cena pobytu tj. 359 zł dziennie trafiłaby do jego kieszeni. Biorąc pod uwagę sezon 2013 (49 zajętych dni) – zamiast około 10 000 zł, właściciel zarobiłby 17591 zł. Wtedy rentowność wyniosłaby 8% brutto (7,4% netto).
Równie ciekawą opcją jest kupno mieszkania na rynku wtórnym, ale zawsze atrakcyjnym, czyli w starym budownictwie na Starówce. Widać to na przykładzie ulicy Ogarnej, na której znajduje się lokal o powierzchni 60 metrów kwadratowych, który został przerobiony na dwie kawalerki. Nabywca kupił go w 2013 roku po bardzo okazyjnej cenie, czyli za 300 tysięcy złotych, a wyremontował za 50 tysięcy złotych. Każda z kawalerek przeznaczona jest na długoterminowy wynajem za 1000 złotych miesięcznie plus opłaty.
Przeliczmy zatem rentowność najmu, a zatem czynsz miesięczny/cena zakupu plus remont pomnożony razy 100. Wychodzi 6,8% brutto. Maksymalne oprocentowanie lokaty 12-miesięcznej to 3,5% brutto. Pamiętajmy jednak, że podatek „belki” od lokat wynosi 19%, a wynajem można opodatkować ryczałtem 8,5%, więc netto wyjdzie: lokata – 2,83%, a mieszkanie na Ogarnej – 6,29% ! To o 100% więcej, a w przypadku mieszkania „odsetki” dostajemy co miesiąc, a nie na koniec okresu (rozwiązanie typowo rentierskie). Ponadto w przypadku dobrze zlokalizowanej nieruchomości z dużym prawdopodobieństwem można liczyć na wzrost wartości.
Jeśli właściciel ma całoroczne obłożenie, po dwóch latach „odzyska” koszt remontu. Po 12 latach zwróci mu się kupno mieszkania, które będzie dalej wynajmować, więc wciąż nieruchomość będzie na siebie zarabiać i stanowić wartość samą w sobie.
Widok na Szafarnię od strony Motławy
Kupić, zarobić i się nie… narobić.
Utrzymanie mieszkania na wynajem to nie tylko zyski. To także praca. Trzeba o nie dbać, kontrolować, natychmiast reagować na wszelkie usterki i problemy, trzymać rękę na pulsie. Jednak to wciąż bardzo atrakcyjna forma zarobku i mało czasochłonna.
Każdy, kto może sobie pozwolić na taką inwestycję, nie powinien się w wahać. Żyjemy w czasach, kiedy nieruchomości są bezpieczniejsze i bardziej opłacalne od lokat. I co ważne, dobrze rokujące na przyszłość.
