Przed nabyciem nieruchomości należy zapoznać się z jej księgą wieczystą – to oczywiste. Co jednak, gdy wpis w księdze wieczystej nie odpowiada prawdziwemu stanowi prawnemu danej nieruchomości? W takim wypadku ochronę pewności obrotu, a w szczególności interes nabywcy chroni właśnie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Oznacza ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Innymi słowy, jeżeli kupimy nieruchomość (inne prawo rzeczowe) od osoby, która w księdze wieczystej figuruje, jako jej właściciel, to własność przejdzie na nabywcę, nawet jeżeli sprzedawca nie był właścicielem.
Pamiętać jednak należy, że od zasady tej istnieje kilka wyjątków, czyli sytuacji w których nabywca nie może powołać się na rękojmię, a zatem przejście na niego prawa do nieruchomości może być skutecznie kwestionowane przez prawowitego właściciela. Pierwszy odnosi się do czynności nieodpłatnych, drugi do nabywców działających w złej wierze. Nieodpłatność należy rozumieć nie tylko jako czynność całkowicie darmową, ale także gdy występuje brak ekwiwalentności świadczeń, czyli gdy nabywca przekazuje na rzecz sprzedawcy świadczenie o rażąco mniejszej wartości niż nieruchomość, bądź prawo rzeczowe.
W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Pierwszy przypadek nie wymaga dodatkowego wyjaśnienia, drugi zaś doczekał się szerokiego wyjaśnienia w orzecznictwie. I tak, zwrot „z łatwością mógł się dowiedzieć” daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada. Dowiedzenie oznacza bowiem powzięcie wiadomości, a nie nabranie jedynie wątpliwości czy podejrzeń. Ten drugi stan powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania (np. zweryfikować kto faktycznie zamieszkuje lub korzysta z danej nieruchomości, kto jest wpisany w ewidencji gruntów i budynków, itp). Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności (nie jest zatem zlecenia wykonania audytu specjalistycznej firmie, czy też wynajmowanie detektywa); wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy.
Reasumując, w zwykłym przypadku wystarczające będzie zapoznanie się z dokumentami przedstawionymi przez sprzedawcę dowodzącymi, iż przysługuje mu dane prawo oraz sprawdzenie treści księgi wieczystej. Jeżeli pojawiają się uzasadnione wątpliwości w tym zakresie, np. ze środków masowego przekazu, w oparciu o oględziny nieruchomości, itp. warto dokładniej zweryfikować jej stan prawny.
Rękojmia wiary publicznej ograniczona jest też względem niektórych praw, które obciążać będą nieruchomość, nawet jeżeli nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Dotyczy to następujących przypadków:
praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu (w obecnym stanie prawnym nie ma tego typu praw, do dnia 05.06.2001 r. była nim np. hipoteka ustawowa na rzecz organów podatkowych),
prawo dożywocia,
służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
służebności drogi koniecznej albo ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
służebności przesyłu.
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza także uczyniona w księdze wieczystej wzmianka o złożeniu wniosku, który nie został jeszcze do niej wpisany, a także wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Reasumując, instytucja rękojmi chronić ma uczciwych nabywców przed przypadkami oszustw w obrocie nieruchomościami. Nie oznacza to wszakże, iż nabywca zwolniony jest całkowicie z obowiązków chociażby podstawowej weryfikacji stanu prawnego przedmiotu transakcji. Warto również pamiętać, że ochrona ta nie działa względem niektórych praw rzeczowych i osobistych, a także w przypadku wpisania w księdze wieczystej wzmianki.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
