W dniu 06 września 2022 roku rząd przyjął projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych, która w najbliższych tygodniach ma szansę trafić do parlamentu. Prace nad ustawą trwały od połowy 2021 roku, obecnie znamy już ostateczny projekt proponowanych rozwiązań. Planowane przepisy mają przyczynić się do zwiększenia dostępności mieszkań na rynku, a także obniżenia ich cen, poprzez zmniejszenie kosztów budowy lub remontu. Projektodawca zakłada bowiem, że członkowie kooperatywy mieszkaniowej część prac wykonywać będą samodzielnie.
Przedmiotowa ustawa zakłada, że grupa co najmniej trzech prywatnych inwestorów (zwana właśnie kooperatywą mieszkaniową) będzie mogła zbudować lub wyremontować wspólną nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkalne. Owa inwestycja będzie mogła zatem polegać w szczególności na:
wspólnym nabyciu nieruchomości gruntowej w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego wielorodzinnego albo domu mieszkalnego,
zakupie budynku mieszkalnego w celu jego wyremontowania.
Osoby zainteresowane utworzeniem kooperatywy mieszkaniowej będą zobligowane do zawarcia pomiędzy sobą umowy. Co więcej, w ramach wspólnej inwestycji powstać będą musiały co najmniej trzy samodzielne lokale mieszkalne. W odróżnieniu od przedsięwzięć deweloperskich, kooperatywa mieszkaniowa nie będzie mogła być nastawiona na zysk. Innymi słowy, jej członkowie uprawnieni będą do wybudowania albo wyremontowania nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Samo wprowadzenie przepisów o kooperatywie mieszkaniowej, w obecnych realiach rynkowych, mogłoby nie wystarczyć do osiągnięcia zamierzonego przez rząd efektu. Dlatego też, projektowane przepisy wprowadzają kilka dodatkowych mechanizmów mających ułatwić pozyskanie nieruchomości dla kooperatywy. W pierwszej kolejności należy wspomnieć o preferencjach w nabywaniu przez kooperatywy mieszkaniowe gruntów należących do gmin i znajdujących się w gminnych zasobach nieruchomości. Gminy będą bowiem mogły sprzedawać tego rodzaju nieruchomości z bonifikatami. O ich wysokości decydować ma uchwała rady gminy. Projekt zakłada wszakże, iż owa bonifikata udzielona przez gminy, będzie im zwracana ze środków należących do Skarbu Państwa. W tym celu gminy będą mogły starać się o otrzymanie specjalnego dofinansowania w ramach pakietu nazwanego grantem na infrastrukturę. Rozwiązanie to zakłada zatem, że kooperatywa mieszkaniowa zakupi nieruchomość z upustem i jednocześnie gmina ją sprzedająca nie poniesie z tego tytułu straty. Państwo wyrówna bowiem cenę do cen rynkowych.
Drugim rozwiązaniem, które ma pozytywnie wpływać na tworzenie kooperatyw mieszkaniowych będzie wprowadzenie preferencyjnych kredytów bankowych. Dzięki temu członkowie kooperatywy łatwiej mają uzyskać finansowanie ich inwestycji. Dodatkową korzyścią dla banku będzie zaś fakt, że stroną umowy o kredyt będą łącznie wszyscy członkowie kooperatywy, co pozytywnie wpłynie nie tylko na poziom ich zdolności kredytowej ale także możliwość spłaty zaciągniętego kredytu. Rzecz jasna, możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu nie będzie obligatoryjna, a dana kooperatywa mieszkaniowa będzie mogła sfinansować inwestycję w całości albo w części ze środków własnych.
Czy nowe przepisy się sprawdzą, o tym przekonamy się w najbliższych latach. Na pewno jednak mogą przyczynić się do powstania nowego impulsu inwestycyjnego. Dotychczas bowiem również występują wspólne inwestycje osób fizycznych, nie mogą one jednakże korzystać z dodatkowych preferencji w zakupie i finansowaniu swoich przedsięwzięć.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
