Nabywanie mieszkań pod wynajem staje się coraz popularniejsze, co więcej rynek ten rośnie także dzięki właścicielom mieszkań zakupionych poprzez kredyty walutowe – nagła i znaczna zmiana kursów walut spowodowała bowiem, że ciążące na nieruchomości obciążenia hipoteczne są wyższe od rynkowej wartości nieruchomości. Część właścicieli takich mieszkań zdecydowała się na ich wynajem próbując w ten sposób poradzić sobie z nieopłacalnością ich sprzedaży. Niezależne wszakże od tego czy wynajmowane jest mieszkanie zakupione w tym celu, czy też najem jest niejako wymuszony brakiem ekonomicznej zasadności sprzedaży lokalu, konsekwencje podatkowe takich umów mogą być różnorodne. Warto o tym pamiętać, aby nie narażać się na negatywne konsekwencje podatkowe.
Zacznijmy od podatku dochodowego. Tutaj możliwości jest kilka: skala podatkowa (18% albo 32%), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%) albo opodatkowanie podatkiem liniowym (19%). Z dwóch pierwszych form opodatkowania korzystać mogą osoby dokonujące wynajmu poza działalnością gospodarczą. Natomiast forma pierwsza i trzecia jest dostępna dla przedsiębiorców, którzy najmem zajmują się w ramach swojej profesjonalnej działalności. Tu pojawia się pierwsze pytanie, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą? Będzie tak przede wszystkim wtedy, gdy dana osoba zarejestruje się jako przedsiębiorca wskazując, jako przedmiot działalności wynajem nieruchomości na własny rachunek, a także przeznaczone na wynajem lokale umieści w ewidencji środków trwałych swego przedsiębiorstwa. Działalnością gospodarczą będzie także udostępnianie lokalu w sposób zorganizowany i ciągły (pomijając kwestie wynajmu pokojów gościnnych przez rolników). Wprowadzenie zatem systemu rezerwacji, odpłatna promocja nieruchomości na większą skalę, czy też wielokrotne wynajmowanie nieruchomości na krótkie okresy może zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Wynajmowanie zaś nawet kilku mieszkań na dłuższe okresy czasu oraz w celach mieszkaniowych najemców przeważnie takich konsekwencji ze sobą nie niesie.
Rozliczając najem skalą podatkową albo podatkiem liniowym opłacamy podatek (w odpowiedniej stawce) od dochodu zmniejszając go o koszty jego uzyskania, czyli kwoty wydatkowane na utrzymanie, dostosowanie, remonty, bądź sprzątanie lokalu. Dopuszczalne jest także odliczenie od przychodu odsetkowej raty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. W przypadku natomiast ryczałtu podatek płacony jest od przychodu, który nie jest pomniejszany o jakiekolwiek wydatki na lokal. Wybór formy opodatkowania, zwłaszcza przez osobę nie prowadzącą działalności gospodarczej, zależeć będzie zatem od konkretnej kalkulacji przychodów i kosztów ich uzyskania.
Decydując się na ryczałt ewidencjonowany należy zgłosić ten fakt właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Dokonuje się to bądź do 20 stycznia danego roku podatkowego, a gdy wynajem rozpoczęto w czasie roku, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano pierwszy czynsz. Podatek ryczałtowy odprowadza się miesięcznie do 20. dnia miesiąca następującego. Natomiast do końca stycznia kolejnego roku podatkowego należy złożyć informację PIT-28 i wykazać w niej przychód oraz wpłacony podatek. Inaczej jest w przypadku rozliczania się skalą podatkową, w tym wypadku podatnik wykazuje dochód z najmu w rocznym zeznaniu podatkowym, zaś podatek za cały rok odprowadza do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego. Osoba fizyczna wynajmująca lokal poza działalnością gospodarczą może raz w roku – w terminie do 20 stycznia – zmienić formę opodatkowania informując o tym naczelnika urzędu skarbowego.
Przedsiębiorca opodatkowany podatkiem liniowym odprowadza comiesięczne zaliczki na ten podatek, do 20. dnia miesiąca następującego, a zeznanie roczne i ewentualną niedopłatę podatku rozlicza do 30 kwietnia kolejnego roku.
Na gruncie podatku od towarów i usług sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Co do zasady bowiem najem jest świadczeniem usług opodatkowanym tym podatkiem i to niezależnie od osoby udostępniającej nieruchomość (przedsiębiorca/konsument). Niemniej, w dużej części nieświadomie, większość wynajmujących lokale mieszkalne korzysta z ustawowego zwolnienia od tegoż podatku. Mianowicie, w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniony z VAT został najem lokali mieszkalnych dokonywany na cele mieszkaniowe najemców (stały pobyt nie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej). Ze zwolnienia tego należy wyprowadzić następujące wnioski, potwierdzone interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów:
najem lokalu mieszkalnego na inne cele niż mieszkalne (np. turystyczne, usługowe, itd.) opodatkowany jest podatkiem VAT,
najem lokalu mieszkalnego przedsiębiorcy będzie zwolniony od podatku VAT, jeżeli ów przedsiębiorca albo jego pracownik będzie wykorzystywał lokal w celach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,
najem przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej lokalu innego aniżeli mieszkaniowy może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Rozwijając ów ostatni punkt wskazać należy na kilka sytuacji szczególnych. Jeżeli zatem osoba fizyczna wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe najemcy i wraz z tym lokalem wynajmuje najemy także miejsce postojowe, to opodatkowanie takiej – łącznej – umowy oceniać należy przez pryzmat świadczenia głównego, czyli dostarczenia lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne. Stąd też całość takiej transakcji będzie wolna od podatku VAT.
Istnieje jeszcze jedno zwolnienie od podatku VAT, z którego mogą korzystać osoby, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia wyrażonego w przepisach art. 43 ww. ustawy. Mianowicie, co do zasady, zwolnieni od podatku (a także z obowiązku rejestracji w charakterze podatnika VAT) są ci podatnicy, których przychód (bez podatku VAT) z czynności opodatkowanych w danym roku podatkowym nie przekroczył 200.000 zł (zob. art. 113 ust. 1 ww. ustawy). Przy czym, do przychodu tego wlicza się wszystkie czynności opodatkowane. Czyli, jeżeli dana osoba prowadzi działalność gospodarczą i do tego wynajmuje poza nią lokal usługowy, to przychodem na potrzeby podatku VAT będzie suma przychodu z działalności gospodarczej i wynajmu.
Osoby, które nie mogą skorzystać z żadnego ze ww. zwolnień, a także takie które na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej już uprzednio zrezygnowały ze zwolnienia, zobowiązane są do wystawiania faktur VAT oraz doliczania podatku od towarów i usług do czynszu najmu, a także składania comiesięcznych deklaracji podatkowych VAT-7 i odprowadzania nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
Jak wynika z powyższego, wynajem lokali mieszkalnych może sprawiać kłopoty przy rozliczaniu z fiskusem, zwłaszcza gdy nie przemyślimy uprzednio konsekwencji podatkowych takich transakcji.
