Nie są odosobnione przypadki, w których najemca wyprowadza się z zajmowanego lokalu bez słowa. Sytuacji takiej często towarzyszą zaległości w opłatach za mieszkanie, a także pozostawienie w lokalu części rzeczy należących do byłego najemcy. Chociaż wydawałoby się, że sytuacja właściciela nieruchomości jest beznadziejna, to prawo daje mu kilka narzędzi, które można w takich wypadkach wykorzystać.
Pierwszym, o którym warto tu wspomnieć, to ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy wniesionych do wynajmowanego mieszkania. Co ważne, prawo to ma kilka istotnych ograniczeń. Przede wszystkim, zastaw zabezpiecza jedynie zaległości najemcy i byłego najemcy, za ostatni rok. Przy czym, obejmuje on nie tylko należność z tytułu czynszu najmu ale także opłaty należne od najemcy za inne usługi związane z najmem, np. sprzątanie mieszkania.
Niezwykle istotną cechą zastawu na rzeczach najemcy jest również to, iż wygasa on z chwilą, gdy najemca usunie (np. wyniesie) swoje ruchomości z przedmiotu najmu. Wynajmujący ma wszakże prawo sprzeciwić się usunięciu rzeczy najemcy z mieszkania. W tym celu może objąć je w posiadanie i przenieść w inne miejsce. Zastaw na rzeczach najemcy pozwala wynajmującemu, po uzyskaniu prawomocnego wyroku zasądzającego należność na rzecz właściciela, zaspokoić swoją wierzytelność poprzez sprzedaż tego mienia albo przejęcie go na własność.
Najczęściej jednak najemcy pozostawiają w przedmiocie najmu rzeczy o niskiej wartości, czy wręcz bezwartościowe, które jednak uniemożliwiają właścicielowi wynajęcie lokalu kolejnym osobom. Formalnie rzeczy pozostają bowiem własnością byłego najemcy i wynajmujący nie może ich usunąć i wyrzucić. Możliwe jest wszakże wykorzystanie kilku instytucji prawa rzeczowego. Pierwszą z nich jest wezwanie najemcy do dobrowolnego zabrania swoich ruchomości pod rygorem uznania, że najemca je porzucił. Pamiętajmy aby w wezwaniu zakreślić termin, do którego oczekiwać będziemy na dobrowolne usunięcie mienia przez najemcę. Wezwanie warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, możemy uznać iż doszło do porzucenia rzeczy przez byłego najemcę. W takim wypadku wynajmujący może stać się ich właścicielem przejmując je w posiadanie. Już jako właściciel tego mienia, może nim swobodnie dysponować.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że aby możliwe było skorzystanie z tej procedury konieczne jest, bądź doręczenie wezwania byłemu najemcy, bądź sytuacja w której adresat nie odbiera naszej korespondencji w terminie awizo. Jeżeli bowiem adresat, mimo że otrzymał awizo, nie odebrał go w terminie albo wprost oświadczył listonoszowi, bądź w urzędzie pocztowym, że nie odbierze przesyłki, przyjmuje się, iż zapoznał się z treścią kierowanej do niego korespondencji.
Problemem może okazać się również fakt, że umowy najmu zawarte na czas nieoznaczony, w których czynsz najmu opłacany jest miesięcznie, mogą być wypowiadane jedynie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. W przypadku nagłego zniknięcia najemcy oczekiwanie na upływ okresu wypowiedzenia wydaje się pozbawione sensu. Na szczęście i tu prawo przychodzi wynajmującemu z pomocą. Mianowicie, Kodeks cywilny pozwala rozwiązać umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca zaniedbuje lokal narażając go na uszkodzenie. Bez wątpienia porzucenie nieruchomości przez najemcę jest taką sytuacją. Wynajmujący może zatem rozwiązać umowę bez oczekiwania na upływ okresu wypowiedzenia. Pamiętać wszakże należy o konieczności doręczenia oświadczenia wynajmującego najemcy. Zastosowanie znajdują tu te same zasady, co omówione w poprzednim przykładzie.
Reasumując, nagłe zniknięcie najemcy nie jest sytuacją bez wyjścia dla wynajmującego. Warto w tego typu przypadkach wykorzystać opisane powyżej procedury zyskując dzięki temu możliwość szybszego wynajęcia lokalu innym osobom.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
