Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego. Dla wielu jest to gwarancja jej niepodważalności. Niestety, w tym przypadku nawet sporządzenie umowy przez notariusza nie daje takiej pewności. Kiedy zatem i w jaki sposób może dojść do podważenia takiej umowy? Okazuje się, że powodów może być co najmniej kilka. Należą do nich m.in.:
stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli,
pozorność czynności,
wprowadzenie w błąd,
groźba.
W niniejszym artykule zajmiemy się pierwszym z nich. Sytuację tą normuje przepis art. 82 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych. Przykładowo, niemożność swobodnego wyrażenia woli może dotykać również osobę znajdującą się w stanie ciężkiej choroby lub skrajnego wyczerpania organizmu, która to osoba, nawet jeżeli zachowa świadomość, nie jest w stanie przeciwstawić swej rzeczywistej woli wpływom zewnętrznym i bezwolnie uczestniczy w czynnościach inicjowanych i kontrolowanych przez innych. Dla wystąpienia przesłanki z art. 82 k.c. wystarczającym jest zatem, aby strona czynności prawnej nie rozumiał znaczenia zachowań własnych i cudzych czy też skutków własnego postępowania.
Niemniej, nawet wystąpienie tego typu okoliczności nie zawsze świadczyć będzie o nieważności transakcji. Dopiero wówczas, gdy stan danej osoby jest taki, iż nie można przyjąć, że działa on ze świadomością okoliczności zewnętrznych lub charakter czynności (okoliczności, w jakich jest ona dokonywana, jej treści lub skutki) jest na tyle złożony lub zaskakujący dla niej, że nie jest ona w stanie świadomie ich ocenić, stwierdzić należy zaistnienie wady oświadczenia woli, o której mowa w art. 82 k.c. Samo zdiagnozowanie choroby, bądź innego ze ww. stanów nie uprawnia jeszcze do formułowania takiej tezy (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 28.03.2019 r., I ACa 612/18).
Argumentem przemawiającym za ważnością umowy będzie z pewnością postawa notariusza uczestniczącego w danej czynności. Notariusz powinien bowiem odmówić dokonania czynności notarialnej nie tylko wówczas, gdy strona czynności jest formalnie ubezwłasnowolniona, ale także wtedy, gdy zachodzi uzasadniona wątpliwość, czy taka strona działa w stanie dostatecznej świadomości (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15.03.2019 r., V ACa 157/18).
Niemniej, jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do stanu w jakim działa druga strona transakcji, najbezpieczniej jest ją odłożyć. Można też zapytać, co w sytuacji odwrotnej, gdy strony nie mają takich wątpliwości ale powziął je notariusz? Jeżeli notariusz odmówi sporządzenia danej umowy, powinien spisać na tę okoliczność specjalny protokół. Następnie każda ze stron może zwrócić się o uzasadnienie tej decyzji notariusza. Po jego otrzymaniu natomiast, przysługuje prawo wniesienia zażalenia do sądu okręgowego. Skargę wnosi się za pośrednictwem notariusza w terminie tygodnia od otrzymania uzasadnienia odmowy.
Na zakończenie należy wyjaśnić, że umowa – nawet wadliwie zawarta – korzystać będzie z domniemania ważności. Jego obalenie możliwe jest wyłącznie w szczególnym postępowaniu sądowym o ustalenie istnienia prawa lub stosunku prawnego (zob. art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego).
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
