Kupiłeś nieruchomość, która nie odpowiada zapewnieniom składanym przez sprzedawcę? Przed sprzedażą zatajono przed tobą istotne informacje na temat nieruchomości? Zastanawiasz się, czy i jakie roszczenia przysługują tobie w takiej sytuacji? Na te oraz wiele innych pytań dotyczących wprowadzenia w błąd przy sprzedaży, znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.
Rękojmia za wady a błąd przy zakupie
Na wstępie należy odróżnić przypadki, gdy nieruchomość ma wady fizyczne, bądź prawne, od tych w których nabywca został wprowadzony w błąd przy zakupie. Przypomnijmy zatem, że wady fizyczne oznaczają sytuacje, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć w normalnych warunkach (np. nie spełnia norm prawa budowlanego), bądź takich o których zapewniał sprzedawca (np. długość ekspozycji na słońce), czy też wydano ją w stanie niepełnym (np. bez instalacji, bądź urządzeń, które miały stanowić jej części składowe). Wadą prawną jest zaś stan, w którym prawo własności nie przysługiwało sprzedawcy, bądź jest obciążone prawami osób trzecich, o których kupujący nie mógł się dowiedzieć przed transakcją.
Błąd natomiast oznacza sytuację, w której gdy nabywca nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie zawarłby umowy sprzedaży nieruchomości o danej treści. Błąd musi być zatem istotny i co więcej, jeżeli umowa zbycia nieruchomości jest odpłatna, błąd musi zostać wywołany przez sprzedawcę, chociażby bez jego winy, albo gdy sprzedawca wiedział o błędzie nabywcy lub mógł z łatwością błąd zauważyć, a mimo to nie uświadomił nabywcy o jego istnieniu.
Błąd jest zatem pojęciem szerszym od wad fizycznych i prawnych. Błędem istotnym może być zatem sytuacja, w której zbywca zapewnia o nieistnieniu określonych wad fizycznych, bądź prawnych, a nabywca nie może tych oświadczeń zweryfikować (np. istnienie praw obligacyjnych, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej nieruchomości). Błąd istotny może wszakże dotyczyć także innych elementów umowy, takich jak koszty związane z przejęciem i adaptacją nieruchomości, warunki jej opróżnienia, itp. Błędem będzie zatem każdy przypadek, w którym określone, nieprawdziwe informacje:
pochodzą od sprzedawcy albo od osoby trzeciej, a sprzedawca ich nie sprostował, mimo że o nich wiedział albo mógł się z łatwością dowiedzieć,
gdyby były znane nabywcy, nie zdecydowałby się na zakup nieruchomości.
Podstęp
Przypadkiem szczególnym jest tzw. podstęp, czyli sytuacja w której błąd u kupującego został celowo wywołany przez sprzedawcę umyślnie. W takim przypadku, aby skorzystać z możliwości uchylenia się od umowy, nie jest konieczne aby błąd był istotny. Może on zatem dotyczyć wszelkich elementów związanych z transakcją sprzedaży.
Sposób postępowania
Aby uchylić się od skutków czynności prawnej, konieczne jest złożenie sprzedawcy oświadczenia. W jego treści należy wskazać od jakiej umowy się uchylamy oraz na czym polegał błąd. Musimy przy tym pamiętać o dwóch istotnych wymogach formalnych. Mianowicie, oświadczenie:
musi zostać złożone na piśmie. Wysłanie go zatem mailem, bądź sms’em nie będzie wystarczające,
można złożyć jedynie w okresie jednego roku od jego wykrycia.
Oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli z powodu błędu, wywołując skutki obligacyjne i rzeczowe, nie powoduje powstania obowiązku powrotnego przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa sprzedaży staje się bowiem nieważna. Dla unieważnienia umowy z omawianej przyczyny nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu, a w wypadku kwestionowania skuteczności uchylenia przez adresata oświadczenia w powództwie o świadczenie lub ustalenie, wyrok sądu ma charakter deklaratywny.
Jeżeli zatem nabywca chce mieć pewność, co do skuteczności swojego oświadczenia, które jest kwestionowane przez sprzedawcę, powinien wystąpić z powództwem o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, bądź o wydanie nieruchomości. Z kolei sprzedawca, który otrzymał oświadczenie o uchyleniu się przez nabywcę od umowy sprzedaży, może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że umowa sprzedaży jest ważna.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
