Rynek, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, zalewają oferty z pozoru bardzo tanich kawalerek. Ich atutem ma być przeważnie nie tylko cena, ale także atrakcyjna lokalizacja. Czy to świetne okazje, czy lepiej przyjrzeć im się bliżej? Tego dowiesz się z naszego artykułu.
Pierwsze co zauważymy, wczytując się dalej w treść ogłoszeń, to, że podana w ogłoszeniu cena jest ceną netto, którą należy powiększyć o 23% podatek od towarów i usług [VAT]. Tu należy wyjaśnić, że budownictwo mieszkaniowe podlega opodatkowaniu stawką 8% tegoż podatku. Informacja o opodatkowaniu sprzedaży wyższą stawką VAT oznacza, że dany lokal ma status lokalu użytkowego, nie zaś mieszkalnego. Czy to coś jednak zmienia? Odpowiedź na takie pytanie zależna jest od tego, w jakim celu zamierzamy zakupić taką nieruchomość.
Pierwsze różnice, a być może i problemy, napotkamy już podczas starania się o kredyt. Zakup lokali użytkowych jest bowiem kredytowany przez banki na gorszych warunkach, niż ma to miejsce w przypadku mieszkań. W zależności od oferty konkretnego banku, w grę wchodzić będzie nie tylko wyższa marża, a co za tym idzie oprocentowanie i wysokość miesięcznych rat. Przy zakupie lokali usługowych możemy spotkać się także z wymogiem wniesienia wyższego wkładu własnego. W niektórych bankach sięga on aż 40%.
Jeżeli już kupimy takie lokum, to fakt że jest ono lokalem użytkowym, nie będzie przeszkodą dla wykorzystania go zarówno na własne cele mieszkaniowe, wynajem, czy też biuro. Niemniej, należy mieć na względzie, że określona kwalifikacja lokalu nie bierze się wyłącznie z kaprysu dewelopera. Warto zatem dokładnie przestudiować wyposażenie i gwarantowany standard nieruchomości. Może się bowiem okazać, że w lokalu nie zaprojektowano miejsca na niektóre urządzenia AGD. Możemy w nim zatem nie zmieścić pralki, czy też wszystkich sprzętów kuchennych. W zamian za to budynek oferować może pralnie, ogólnodostępną kuchnię, siłownię. Typowym przeznaczeniem takich lokali jest bowiem najem krótkoterminowy, a samej konstrukcji inwestycji bliżej jest do hostelu, aniżeli bloku mieszkalnego. Innymi słowy, decydując się na zamieszkanie w takim lokalu należy liczyć się z pewnymi niedogodnościami. Kolejną z nich będzie wysokość podatku od nieruchomości – jest on znacznie wyższy dla lokali o przeznaczeniu niemieszkalnym.
Kupując ww. nieruchomość pod inwestycję, musimy mieć na względzie zasady opodatkowania transakcji mających za przedmiot lokale usługowe. O ile na gruncie podatku od towarów i usług możliwe jest uzyskanie zwolnienia (np. jeżeli od zasiedlenia do sprzedaży minęło co najmniej dwa lata, bądź nie odliczono tegoż podatku przy zakupie). To kwestia opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu wyglądać będzie już nieco inaczej. Mianowicie, jeżeli lokal nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, to nabywca może skorzystać ze zwolnienia podatkowego – jeżeli do sprzedaży dochodzi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Przedsiębiorca zaś z tego zwolnienia już nie skorzysta. Wynika to z faktu, iż w przypadku osób wykorzystujących nieruchomości w działalności gospodarczej, ww. zwolnienie obejmuje wyłącznie lokale mieszkalne.
Jak zatem wynika z powyższego, tego typu „apartamenty” najlepiej służyć będą wynajmowi krótkoterminowemu. Względnie wykorzystywane będą, jako tzw. second home, gdy właściciel odwiedza dane miasto od czasu do czasu i wykorzystuje lokal, jako alternatywę dla pobytu w hotelu. Na zakupie skorzystają również osoby prowadzące działalność gospodarczą, bowiem będą mogli odliczyć aż 23% podatku VAT. Jeżeli zaś zamierzamy zakupić lokal pod inwestycję i sprzedać w przyszłości z zyskiem, lepiej dokonać tego poza działalnością gospodarczą. Dzięki temu uniknie się opodatkowania zysku podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
