Nawiązując do zamieszczonych we wcześniejszych miesiącach wpisów poświęconych klauzulom niedozwolonym, w niniejszym artykule wrócę do braku mocy wiążącej niektórych postanowień stosowanych przez deweloperów. Tym razem przyjrzymy się postanowieniom zezwalającym na jednostronny odbiór nieruchomości bez udziału kupującego.
Na wstępie jednak należy krótko przypomnieć czym są klauzule abuzywne (niedozwolone) i jaki jest skutek ich umieszczenia w umowie łączącej profesjonalnego przedsiębiorcę z konsumentem.
1. Klauzule niedozwolone
Niedozwolone postanowienia umowne nawet, jeżeli zostaną umieszczone we wzorcu umowy stosowanym przez dewelopera, bądź innego przedsiębiorcę nie będą miały – co do zasady – mocy wiążącej względem konsumenta. Oznacza to, że osoba nabywająca nieruchomość poza ramami prowadzonej przez nią działalności gospodarczej będzie mogła egzekwować wykonanie umowy przez przedsiębiorcę z pominięciem tego typu postanowień.
Aby wszakże dany zapis umowny mógł być uznany za niedozwolony spełniać musi łącznie kilka warunków:
brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony – dotyczy to zatem zwłaszcza wzorców (projektów) umów opracowywanych przez przedsiębiorcę i wręczanych klientowi do podpisu bez prawa do ich modyfikacji,
dane postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy zarówno majątkowe, jak również takie, które nie są wprost wyrażone w pieniądzu (np. wiążą się z dodatkowymi niedogodnościami dla niego),
oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.
Jeżeli dany zapis ujęty w umowie proponowanej przez dewelopera znajduje się w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK, a jego wprowadzenie nie zostało indywidualnie uzgodnione przez strony, to zapis taki będzie bezskuteczny względem konsumenta. W przypadku zaś, gdy postanowienia umowne są podobne do klauzul wpisanych do ww. rejestru, bądź też nie występują w nim ale spełniają wszystkie z przytoczonych możliwe jest bądź dochodzenie uznania ich abuzywności przez sąd powszechny, bądź też zwrócenie się do UOKiK.
2. Protokoły odbioru
Odbiór nieruchomości potwierdza jej rzetelne wykonanie, zgodność z umową względnie stwierdza wady fizyczne, do których usunięcia zobowiązany jest sprzedawca. Częstokroć z tym momentem powiązane jest także przejście praw i obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości na nabywcę. Nie dziwi zatem pokusa dokonywania odbiorów jednostronnych, bez udziału drugiej strony. W takim bowiem wypadku trudno oczekiwać wskazania w protokole wad lub usterek, gdyż sprzedawca zainteresowany jest potwierdzeniem zgodności świadczenia z umową. Wśród klauzul wpisanych do ww. rejestru wskazać należy następujące:
w przypadku nie stawienia się kupującego w wyznaczonym terminie sprzedający może dokonać odbioru jednostronnie sporządzając protokół odbioru stwierdzający zakres wykonania przedmiotu umowy i stan techniczny lokalu (klauzula nr 3330),
strona zobowiązana do kupna nie będzie uzależniała odbioru lokalu mieszkalnego od ukończenia prac dotyczących zagospodarowania terenu wokół budynku (klauzula nr 3663),
niestawienie się Kupującego do dokonania odbioru jakościowego w terminie oznaczonym w trybie ustalonym w ust. 3 upoważnia Sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiążą obie strony umowy (klauzula nr 4280),
jeżeli Kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w § 6 terminie odbioru Sprzedający ma prawa dokonać odbioru Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu (klauzula nr 5329).
Wszystkie te postanowienia prowadzą w praktyce do jednego, a mianowicie dają sprzedawcy (deweloperowi) prawo do jednostronnego stwierdzenia wykonania nieruchomości zgodnie z umową. Tego typu postanowienia wpisane są zaś na tzw. szarą listę klauzul niedozwolonych znajdującą się w Kodeksie cywilnym. W myśl bowiem przepisu art. 3853 pkt 11 k.c.: w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową.
Pojęcie „szarej listy” wynika z faktu, że aby dana klauzula umowna na niej umieszczona została uznana za niedozwoloną, muszą być spełnione wszystkie ze ww. przesłanek abuzywności. Jeśli zatem wprowadzenie takiego zapisu było indywidualnie uzgodnione przez strony, to nie będzie on stanowił klauzuli niedozwolonej.
Na koniec kilka słów poświęcić należy pojęciu „indywidualnego uzgodnienia”. Chodzi tu o postanowienia wprowadzone do umowy w wyniku rokowań stron, gdzie obie z nich się na nie wyraźnie godzą. Umieszczenie zatem we wzorcu umowy sporządzonym przez dewelopera, iż postanowienia umowy zostały indywidualnie uzgodnione nie jest dopuszczalne – zapis taki jest bowiem narzucany przez dewelopera, co przeczy jego indywidualnemu uzgodnieniu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
