Wysoki poziom inflacji, a także niekorzystne zmiany podatkowe w zakresie opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy sprawiają, iż właściciele wynajmowanych nieruchomości szukają możliwości podniesienia czynszów za wynajmowane lokale. W artykule wskażemy jakie podwyżki mogą zostać wprowadzone przez wynajmującego bez konieczności aneksowania umowy najmu.
W pierwszej kolejności musimy wiedzieć, że odmienne zasady przewidziane zostały dla właścicieli lokali wynajmowanych na cele inne niż mieszkaniowe, a inne dla najmu mieszkań. Do lokali niemieszkalnych zastosowanie znajduje przepis art. 6851 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Podwyżka taka wiąże najemcę, nie wymaga zatem jego zgody. W przypadku jej braku pozostaje rozwiązanie umowy najmu.
Nie dziwi zatem fakt, że wielu najemców postuluje wprowadzenie do umów najmu postanowienia, zgodnie z którym wynajmujący rezygnuje z możliwości podnoszenia czynszu na podstawie ww. art. 6851 k.c. Nie jest to wszakże jedyna możliwość złagodzenia dla najemcy negatywnych skutków tego przepisu. Mianowicie, strony umowy najmu mogą zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia). Strony mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia przez wprowadzenie alternatywnych sposobów urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji.
Z punktu widzenia najemcy jest zatem istotne, aby zawierając umowę najmu uzgodnił z wynajmującym zasady podwyższania czynszu. Właściciel nieruchomości natomiast musi pamiętać, że godząc się na klauzulę waloryzacyjną wyklucza sobie możliwość podwyższenia czynszu najmu na podstawie art. 6851 k.c.
W odniesieniu natomiast do lokali mieszkalnych, podstawę prawną podwyżki czynszu stanowić będzie art. 8a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pozwala on na wypowiedzenie wysokości czynszu, jednak aż z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Co więcej, w umowie strony mogą uzgodnić jeszcze dłuższy okres wypowiedzenia. Wynajmujący musi pamiętać, że do skuteczności wypowiedzenia czynszu najmu konieczne jest dostarczenie najemcy wypowiedzenia na piśmie.
W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu najmu mieszkania, lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, chyba że w umowie przewidziano dłuższy okres wypowiedzenia.
Właściciele wynajmowanych mieszkań powinni wiedzieć również o szczególnej procedurze wypowiadania czynszu, którą stosuje się, gdy wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości lokalu. W takim przypadku bowiem, wypowiedzenie wysokości czynszu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Co więcej, na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
W tym wypadku, najemca również ma możliwość zakwestionowania podwyżki, ale poprzez wniesienie do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Jeżeli dojdzie do sprawy sądowej, ti udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Jak widać, sposób, procedura i konsekwencje wypowiedzenia wysokości czynszu najmu są różne w zależności od kategorii wynajmowanego lokalu, a także wysokości czynszu, od której następuje podwyżka. Powinniśmy o tym pamiętać, bowiem naruszenie ww. procedur skutkować może nieskutecznością zmiany czynszu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
