Rynek mieszkaniowy w Polsce ciągle się rozwija, przybywa osiedli, mieszkań i domów jednorodzinnych. Chociaż wyboru nieruchomości dokonywać można spośród wielu inwestycji, to zdecydowawszy się na konkretny zakup nie należy sprawy traktować, jak zamkniętej. Wcale nie rzadko zdarza się bowiem, że pomimo wprowadzenia umowy deweloperskiej oraz zastrzeżenia dla niej formy aktu notarialnego, deweloperzy starają się wprowadzić zapisy niekorzystne dla nabywców. Część z nich przybrać może formę tzw. klauzul abuzywnych (niedozwolonych). Czym one są, jaki skutek za sobą niosą oraz jakie spośród nich możemy spotkać w umowach – na te i inne pytania postaram się odpowiedzieć w tym i kolejnych artykułach.
1. Abuzywny – czyli jaki?
Zwrot ten pochodzi z języka łacińskiego i oznacza sytuację „stanowiącą nadużycie”. Klauzula abuzywna zatem to takie postanowienie umowne, przy pomocy którego jedna ze stron narzuca drugiej – najczęściej wykorzystując przy tym silniejszą pozycję – rozwiązania dla niej niekorzystne. Najczęściej tego typu przypadki zdarzają się na linii przedsiębiorca – konsument. Ten pierwszy bowiem lepiej zna realia, w których prowadzi działalność gospodarczą, a także dąży do maksymalizacji swoich dochodów. Niemniej, z drugiej strony nie można zapominać o słynnej rzymskiej paremii, zgodnie z którą „chcącemu nie dzieje się krzywda”. Strony mogą zatem świadomie zawrzeć w umowie postanowienie, które odpowiada swoją treścią takiej klauzuli.
Stąd też ustawodawca starając się wyważyć interesy obu stron, a także mając na uwadze ich swobodę w kształtowaniu umowy, zdecydował że aby dany zapis umowny mógł być uznany za niedozwolony spełniać musi łącznie szereg warunków. Są nimi:
brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony – czyli takie, na których treść konsument nie miał realnego wpływu. Przykładem będzie sytuacja, gdy klient otrzymuje gotowy wzór umowy od sprzedawcy, który nie podlega negocjacjom;
dane postanowienie kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy – przykładowo, postanowienie umowne, które nie daje klientowi możliwości odstąpienia od umowy, gdy zmianie ulega jej przedmiot albo cena – zjawisko takie jest częste w przypadku zakupu nieruchomości, która fizycznie jeszcze nie powstała. Przypadek najczęstszy, tj. różnicę w metrażu omówimy w odrębnym artykule;
oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie – ustawodawca uznał, że te elementy umowy są na tyle istotne, że bez akceptacji przez obie strony nie doszłoby do zawarcia umowy, a zatem ochrona jednej ze stron nie może iść aż tak daleko.
Jeżeli w danej umowie zawartej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem znalazł się zapis spełniający ww. warunki, to nie jest on dla konsumenta wiążący. Oznacza to, że umowa obowiązuje w pozostałym zakresie, lecz bez niedozwolonego postanowienia.
Na marginesie należy dodać, że przepisy o klauzulach niedozwolonych nie znajdą zastosowania w umowach dwustronnie profesjonalnych (B2B). Nie oznacza to jednak, iż przedsiębiorca nabywający nieruchomość od dewelopera pozbawiony jest jakiejkolwiek ochrony prawnej. Może on mianowicie powoływać się na inne przepisy, które dotyczą czy to wyzysku, czy też wprowadzenia w błąd, bądź sprzeczności danego postanowienia z zasadami współżycia społecznego (zwłaszcza zasadą uczciwości kupieckiej). Niemniej jest to zdecydowanie trudniejsze niż skorzystanie z postanowień Kodeksu cywilnego o klauzulach niedozwolonych, które uregulowano w przepisach art. 3851 – art. 3854.
2. Jak postępować z klauzulami niedozwolonymi
Jak uczy praktyka obrotu gospodarczego, a w szczególności rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez Prezesa UOKiK, zakazanie danego postępowania nie oznacza wcale całkowitego wyeliminowania go z rynku. Stąd też mimo istnienia stosownej regulacji prawnej, klauzule niedozwolone nadal umieszczane są w umowach.
Decydując się na zawarcie umowy z deweloperem warto zatem już na tym etapie prześledzić ją pod kątem klauzul niedozwolonych. Pomocne w tym celu będą dwa rejestry postanowień umownych:
pierwszy zamieszczony jest w art. 3853 Kodeksu cywilnego i zawiera 23 przykłady postanowień, które mogą zostać uznane za niedozwolone. Aby dana klauzula nie wiązała konsumenta muszą zostać dodatkowo spełnione wskazane wcześniej warunki abuzywności (brak indywidualnego uzgodnienia, naruszenie interesów konsumenta, itd.),
drugi to rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez Prezesa UOKiK (http://uokik.gov.pl/rejestr), w którym wpisywane są konkretne klauzule, jakie zostały uznane za niedozwolone. Posługiwanie się nimi jest zabronione, gdyż narusza zbiorowe interesy konsumentów. Niestety trafić tutaj możemy na niechlubną praktykę kontrahenta, który wykorzystywać będzie fakt, że zakazane są jedynie klauzule wprost wpisane do tego rejestru. Zdarza się zatem, iż w umowach zamieszczane są postanowienia nieznacznie różniące się od tych wpisanych do rejestru.
W tym miejscu zwrócić należy uwagę na jeszcze jedną praktykę spotykaną wśród sprzedawców. Zdarza się bowiem, że wśród dokumentów przedkładanych nabywcy do podpisu znajduje się oświadczenie, z którego treści wynika, iż umowa została indywidualnie uzgodniona przez strony. Jest to zabieg mający utrudnić późniejsze uznanie danego postanowienia za niedozwolone. W sporach pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem możliwe jest co prawda wykazywanie nieprawdziwości takiego oświadczenia, niemniej może być to trudne.
Jeżeli w zawartej umowie znalazły się, naszym zdaniem, klauzule niedozwolone, które nie były uzgodnione – znajdowały się już np. w projekcie umowy przygotowanym przez dewelopera – to zwrócić się można do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów o opinię w tej sprawie. W drugim ze wskazanych przypadków – tj. gdy zapis umowy odpowiada wpisanemu już uprzednio do rejestru klauzul niedozwolonych – stanowisko rzecznika powinna być jednoznaczne.
Niestety w innych wypadkach, gdy deweloper nie zgodzi się na usunięcie danego postanowienia, spór może skończyć się w sądzie. Możliwe są tutaj dwie drogi:
w konkretnym przypadku, gdy klient odmawia wykonania niedowolnego postanowienia umownego (np. zapłaty zwiększonego wynagrodzenia) albo deweloper nie uznaje skuteczności działań z nim sprzecznych (np. odstąpienia od umowy, gdy umowa wyłączała takie prawo tylko względem konsumenta) i sprawa z tego tytułu trafia do sądu, to sąd ten oceniając prawidłowość zachowania się stron stwierdzi także, czy dane postanowienie jest niedozwolone. Co ważne sprawa może zostać zapoczątkowana nawet przez dewelopera, który wniósł pozew o zapłatę, a pozwany nabywca w odpowiedzi podniósł, że postanowienie umowne w oparciu, o które powód domaga się zapłaty stanowi klauzulę niedozwoloną;
wystąpienie do Sądu Okręgowego w Warszawie – sądu ochrony konkurencji i konsumentów, o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone – z pozwem takim może wystąpić każdy, kto według oferty dewelopera mógłby zawrzeć z nim umowę (nawet jeżeli jej nie zawarł) zawierającą postanowienie, którego uznania za niedozwolone żąda się pozwem, a także organizacja pozarządowa, do której zadań statutowych należy ochrona interesów konsumentów (np. stowarzyszenie), powiatowy (miejski) rzecznik konsumentów oraz Prezes UOKiK. Wystarczające może być zatem zawiadomienie takiej instytucji o podejrzeniu posługiwania się przez dewelopera postanowieniami niedozwolonymi. Sąd w postępowaniu bada tylko daną klauzulę umowną, w oderwaniu od spraw indywidualnych. Skutkiem wyroku uwzględniającego powództwo jest wpisanie klauzuli do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Klauzula taka nie będzie zatem wiązać konsumentów we wszystkich przypadkach jej zastosowania.
Podsumowując, przed zawarciem umowy należy zweryfikować ją pod kątem ewentualności wystąpienia w niej klauzul niedozwolonych. W przypadku wątpliwości zwrócić się można do lokalnego rzecznika praw konsumentów. W dalszej zaś kolejności do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Jeżeli natomiast doszło do podpisania umowy zawierającej postanowienie zbliżone do niedozwolonego oraz w warunkach opisanych w punkcie 1, możliwe jest podjęcie ww. kroków zmierzających do uznania go za niedozwolone – czy to w indywidualnej sprawie, czy też przed sądem ochrony konkurencji i konsumentów.
Ostatnim przypadkiem jest sytuacja, gdy umowa zawiera postanowienie identyczne, jak wpisane do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. W tym wypadku nie jest konieczne potwierdzanie jego niedozwolonego charakteru. Jeżeli sprzedawca nie będzie respektował faktu jego nieskuteczności względem konsumenta, ryzykuje nałożenie przez Prezesa UOKiK dotkliwej kary za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
W kolejnych tekstach postaramy się przybliżyć niektóre spośród klauzul niedozwolonych spotykanych w umowach z deweloperami.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
