Kupując nieruchomość na rynku wtórnym zazwyczaj nabywca szuka oszczędności. Jedną z nich bardzo często bywa rezygnacja z umowy przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego i zastąpienie jej umową w zwykłej formie pisemnej. Zmiana taka może przynieść oszczędność nawet kilku złotych. Fakt zaś, że tego typu umowy akceptowane są również przez banki udzielające kredytu, czyni umowy pisemne zdecydowanie popularniejszymi.
Decydując się na taki wariant musimy mieć jednakże świadomość jego konsekwencji. Mianowicie, w przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może domagać się tego na drodze sądowej. Umowy przedwstępne zawierane w formie pisemnej, takiej możliwości już nie dają. Strona poszkodowana może domagać się jedynie niewielkiego odszkodowania za straty związane z przygotowaniem umowy przedwstępnej i ewentualnymi negocjacjami. Nie dziwi zatem fakt, że do umów przedwstępnych wprowadzane są mechanizmy, które mają zapewnić stronom wyższą rekompensatę za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku.
Zaliczka i zadatek
Najczęściej spotykanymi klauzulami dodatkowymi są zaliczka i zadatek. Przy czym, zaliczka stanowi jedynie formę przekazania części kwoty na poczet pełnego wynagrodzenia i w razie prawidłowego wykonania umowy podlega zaliczeniu na jego poczet, zaś w przypadku rozwiązania umowy jest zwracana wpłacającemu.
Większe znaczenie ma natomiast zadatek. Ma on bowiem to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega natomiast zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaś zaliczenie nie będzie możliwe, zadatek podlega zwrotowi stronie, która go dała.
Kara umowna i odsetki
Kary i odsetki umowne są dodatkowymi klauzulami umownymi, które upraszczają stronie umowy dochodzenie odszkodowania w przypadku niewykonania albo nieterminowego wykonania umowy.
Kara umowna może zostać zastrzeżona przy tym wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (np. wydanie lokalu, dostarczenie określonych dokumentów, wyposażenia, doprowadzenie lokalu do określonego stanu, itp.), zaś odsetki należne są w przypadku nieterminowej zapłaty świadczenia pieniężnego, w tym przypadku zatem ceny sprzedaży nieruchomości. Odsetki mogą być ustawowe albo umowne. Przy czym odsetki umowne nie mogą przekraczać dwukrotności odsetek ustawowych. Kary umowne zastrzegane mogą być na kilka różnych sposobów, np.:
za każdy dzień opóźnienia, bądź zwłoki w wykonaniu określonego obowiązku przewidzianego w umowie,
za każde, jednostkowe naruszenie ustalonych w umowie zasad postępowania.
Decydując się na wprowadzenie klauzuli kary umownej, warto pamiętać o następujących kwestiach. Kara umowna stanowić ma formę zryczałtowanego odszkodowania, dlatego aby móc dochodzić odszkodowania powyżej wysokości kary umownej, należy zastrzec to wprost w treści umowy. W innym wypadku, bowiem strona poszkodowana będzie musiała zadowolić się karą umowną, nawet gdy jej faktyczna szkoda będzie większa. Należy także rozróżnić opóźnienie od zwłoki, na gruncie prawnym terminy te mają bowiem inne znaczenie. Opóźnienie powstaje niezależnie od przyczyn, może być zatem niezawinione przez stronę umowy. Zwłoka zaś oznacza przypadki, gdy termin nie został zachowany z winy danej strony.
Inne formy zabezpieczenia
Wśród stosowanych zabezpieczeń spotyka się również następujące dodatkowe klauzule umowne:
ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży – jeżeli nabywca dysponuje inną nieruchomością albo uzyskał zgodę jej właściciela na ustanowienie takiego zabezpieczenia. Hipoteka może zabezpieczać nie tylko cenę sprzedaży i odsetki ale także kary umowne, czy też koszty sądowe związane z dochodzeniem zapłaty,
dobrowolne poddanie się egzekucji – może być one złożone przez sprzedawcę, co do obowiązku wydania nieruchomości nabywcy w oznaczonym terminie; a także przez nabywcę, co do obowiązku zapłaty ceny. Akt notarialny zawierający takie oświadczenie, bo nadaniu mu klauzuli wykonalności, ma moc równą wyrokowi sądowemu i uprawnia do prowadzenia egzekucji.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
