Kupujesz nieruchomość i zastanawiasz się, czy możesz odliczyć VAT naliczony przez dewelopera? Zastanawiasz się, czy prawidłowa jest sprzedaż apartamentów z 23% stawką VAT? A może chciałbyś rozliczyć podatek od innych towarów i usług związanych z zakupem i wykończeniem nieruchomości?
Artykuł ten zainteresuje przede wszystkim osoby prowadzące działalność gospodarczą, które nabywają nieruchomości na cele z nią związane. Może to być równie dobrze zakup biura, jak i kupno apartamentu na wynajem. Warunek w obu przypadkach jest taki sam. Nabywca musi być podatnikiem VAT czynnym. Co do zasady jest nim osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Warto jednak wiedzieć, że na gruncie podatku od towarów i usług funkcjonuje inna, zdecydowanie szersza definicja działalności gospodarczej. Dzięki temu, również osoby trudniące się wynajmem krótkoterminowym mieszkań i apartamentów, uważane są za przedsiębiorców. W przypadku zakupu nieruchomości, to akurat dla nich dobra wiadomość. Mogą one bowiem rozliczyć VAT wynikający z faktury wystawionej przez sprzedawcę lub dewelopera. Z przedmiotowej możliwości nie skorzystają natomiast osoby nabywający nieruchomości poza działalnością gospodarczą lub niebędące podatnikami VAT czynnymi.
Na marginesie należy również zaznaczyć, że nie każdy przedsiębiorca jest podatnikiem VAT czynnym. Niektórzy przedsiębiorcy mogą bowiem korzystać ze zwolnień podatkowych, bądź z obowiązku rejestracji, jako podatnika VAT. Podatnik VAT zwolniony, a także osoba nie będąca podatnikiem – niezależnie od przyczyny – nie będzie mogła wykorzystać opisywanego mechanizmu.
Polega on natomiast na tym, że od podatku od towarów i usług należnego z faktur wystawianych przez nabywcę nieruchomości, może on odliczyć podatek naliczony z faktury za jej zakup. Jeżeli podatek naliczony jest niższy od należnego, podatnik zapłaci na konto urzędu skarbowego jedynie różnicę. Jeżeli obie kwoty są takie same, zobowiązanie podatkowe nie powstanie. W przypadku zaś, gdy podatek naliczony jest wyższy od należnego, podatnik może postąpić na trzy sposoby. Są nimi:
przeniesienie całości nadwyżki podatku na kolejny okres rozliczeniowy – dzięki temu nadwyżkę tą będzie można spożytkować w następnym miesiącu, bądź kwartale,
wystąpić o zwrot nadwyżki na rachunek bankowy podatnika – w takim przypadku organ podatkowy przelewa kwotę wskazaną przez podatnika w deklaracji. W zależności od okoliczności danego przypadku, termin na zwrot wynosić będzie od 25 do 180 dni,
przenieść część nadwyżki podatku na kolejny okres rozliczeniowy oraz wystąpić o zwrot pozostałej części tejże nadwyżki.
Taką samą zasadę stosuje się do wszystkich innych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur za towary i usługi związane z zakupem nieruchomości i jej dostosowaniem do potrzeb działalności gospodarczej podatnika.
Na zakończenie warto wyjaśnić, że w przypadku zakupu towarów opodatkowanych 23% stawką VAT wraz z usługą ich montażu, dla której stosuje się stawkę 8% VAT. Całość zamówienia może zostać opodatkowana podatkiem w wysokości 8%. Odnośnie natomiast stawki podatku od towarów i usług od zakupu lokali, to sprzedaż mieszkań podlega stawce 8%, natomiast sprzedaż lokali usługowych obłożona jest 23% podatkiem VAT. Obecnie wyraźnym trendem jest budowanie lokali przeznaczonych przeważnie na tzw. apartamenty pod wynajem, które nie spełniają norm dla lokali mieszkalnych. Lokale te sprzedawane są zatem, jako lokale usługowe. W związku z tym podlegają one opodatkowaniu stawką 23% VAT i to mimo, że wykorzystywane będą jako lokale przeznaczone do zamieszkania.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
